Договор коворкинга что это

«Там шумно, дорого и одни бездельники». Что такое коворкинг на самом деле

Удаленщики, фрилансеры и самозанятые среди плюсов своей работы выделяют возможность устраивать «офис» где захотят. В статье расскажем про коворкинги: что это такое, какие они бывают и сколько придется заплатить за работу вне дома.

Локдаун показал, что работникам большинства сфер не обязательно работать из офиса. А у кого-то его не было изначально. Но постоянно работать дома – не самый лучший вариант. Сосредоточиться мешают дети, животные, а еще холодильник и диван.

Можно постараться организовать рабочее место – выделить отдельную комнату, запереть дверь на замок и дисциплинировать себя так, чтобы не срываться на очередную чашечку чая, спонтанную уборку или помощь с уроками.

А можно пойти туда, где обо всем уже позаботились за вас, – в коворкинг. Эти специализированные пространства подходят для работы частных лиц и небольших компаний.

Что такое коворкинг

Коворкинг (с английского co-working) – это совместная работа. В современном понимании означает пространство, в котором люди собираются и работают как с командой, так и поодиночке.

История возникновения

Первый центр открыл программист Брэд Ньюберг в 2005 году в Сан-Франциско. Дома ему не хватало делового общения, многое отвлекало от деятельности, поэтому он предложил собираться в специальном месте для работы. Также участникам предлагалось совместно медитировать, обедать и кататься на велосипедах.

Сейчас урбанисты рассматривают такие центры через концепцию «третьих мест» – это не работа и не дом, а городское общественное пространство, в котором можно объединить людей для взаимодействия и общения.

Коворкинг – это пространство, которое балансирует между непосредственностью работы дома / в кафе и дисциплинированностью офиса.

Кафе для командной или сосредоточенной работы не очень подходит. Там шумно и многолюдно, люди приходят туда есть и отдыхать, а не работать. Встретиться в кафе для рабочей встречи нескольких человек – плохое решение.
Снимать офис для организации труда – дорого и муторно. Нужно платить за аренду и ЖКУ, обставлять помещение, следить за чистотой, проводить интернет и покупать технику.

Коворкинг не обязывает к офисной рутине, но при этом и не отвлекает неформальной обстановкой.

Как правило, они бывают оснащены:

столами и стульями,
интернетом и розетками,
переговорными комнатами,
офисной техникой,
обеденной зоной,
зоной отдыха,
тренажерным залом,
даже капсулами для сна.

За определенную плату человек или команда получают место, в котором могут находиться вместе и решать рабочие задачи без привязки к стационарному офису.

Кроме того, такие центры часто используют для проведения различных мероприятий: лекций, мастер-классов, тренингов – резиденты могут посещать их бесплатно.

Совкомбанк поддерживает инициативы и начинания и предлагает кредит самозанятым сроком до 5 лет. Вы можете оформить кредит до 5 млн рублей на любые цели, предоставив минимальный пакет документов. Удобный калькулятор поможет рассчитать финансовую нагрузку и покажет, сколько нужно платить каждый месяц. Оформите заявку прямо сейчас, чтобы получить быстрое одобрение, а деньги доставит курьер.

Кому подойдет работа в коворкинге

Для людей, которые не привязаны к офису и работают из дома, бывает необходимо:

сменить обстановку – поработать в более официальной среде и настроиться на рабочий лад;
выйти «в люди» – пообщаться и завести знакомства, как личные, так и рабочие;
встретиться с коллегами – для планерок, обсуждения рабочих задач, мозговых штурмов.

В коворкингах можно встретить маркетологов, программистов, дизайнеров и журналистов, работающих на удаленке, фрилансе или в качестве самозанятых.

А еще туда нередко забредают люди, находящиеся в командировках, или команды, которым необходимо провести большую встречу или конференцию.

Кроме того, центры отлично подходят для стартаперов. На начальных этапах команды работают за идею и арендовать офис им нецелесообразно, а вот собираться в уютном пространстве и самостоятельно корректировать количество мест для участников крайне удобно.

Откройте расчетный счет без посещения банка. В Совкомбанке вы получите помощь в подготовке документов для регистрации расчетного счета, налоговой отчетности и ведении бухгалтерии; проверку контрагентов и выгодные условия кредитования. Просто оставьте заявку онлайн, и в течение часа менеджер приедет, куда вам будет удобно, заполнит документы на месте и предоставит расчетный счет.

Но выбирают такие места не только начинающие компании. И вполне состоявшийся бизнес вместо аренды офиса может предпочесть работать в центре, который сразу оснащен всем необходимым.

Если вы работаете один – арендуйте место на месяц или приходите в удобные дни и платите только за них.
Если вы работаете в команде – забронируйте отдельные места, комнату или часть пространства и встречайтесь для решения общих задач или повседневной работы.

Виды коворкинга

Подразделение центров на виды весьма условное. Все они объединены одной целью, но среди них можно выделить следующие.

Специализированные

Бывают пространства для всех без ограничений, а бывают для определенных групп – например, только для программистов или швей.

Детские центры

В таких пространствах воспитатели и преподаватели собираются для занятий с детьми.

Творческие центры

Мастерские, в которых люди занимаются творчеством: рисованием, лепкой, шитьем, танцами и многим другим.

Антикафе

Более свободный формат, в котором можно отдыхать, угощаться сладостями и чаем/кофе или работать. Кроме того, в них часто организуют творческие вечера и концерты. Как правило, плата в антикафе идет за проведенные там минуты.

Также они могут быть:

открытыми или закрытыми – на свежем воздухе или в помещении;
обустроенными или не очень – в некоторых есть все, вплоть до капсул для сна, а в некоторых нет даже принтера;
разделенные по половому и другим признакам.

Сколько стоит рабочее место

Стоимость напрямую зависит от оснащенности и местоположения.

Например, помещение в центре с включенными в аренду занятиями йогой и изучением языков будет намного дороже пространства на окраине с базовым набором офисной мебели.

Кроме того, арендовать место можно на один день или сразу на месяц. Здесь все по правилам рынка – чем более долгий срок аренды, тем она дешевле. Если хотите сэкономить, а денег не хватает, советуем оформить карту «Халва» – на заемный лимит от банка можно оплатить коворкинг, а деньги вернуть позже равными частями и без переплаты.

А еще есть понятие закрепленного места: человек, который арендует конкретное место надолго, может попросить сохранить его за собой. Так не придется каждый раз привыкать к чему-то новому, а еще можно удобно оборудовать свой рабочий стол и оставить на нем нужные книги и канцтовары. Однако такая опция дороже, чем простое динамичное место.

Компания переезжает из офиса в коворкинг

В Государственной программе г. Москвы, которая была утверждена задолго до начала пандемии, в качестве поддержки малого и среднего бизнеса значатся:

создание, оборудование и развитие специализированных центров;
создание центров краткосрочной аренды помещений для групповой и/или индивидуальной работы индивидуальных предпринимателей и микропредприятий (утв. Постановлением Правительства г. Москвы от 11.10.2011 г. № 477-ПП).

Но в силу новизны коворкинга, возникают определенные сложности с классификацией подобных договоров, а также с возможностью учета расходов, связанных с коворкингом в налоговом учете.

Дело в том, что в российском законодательстве нет понятия «коворкинг», нет четких условий для конструкции таких договоров.

Какой договор заключить при использовании коворкинга?

При использовании коворкинга можно оформить договоры аренды рабочего места или отдельного помещения, оказания услуг коворкинга, а также заключить смешанный договор.

В большинстве случаев при использовании коворкинга сторонами заключается договор аренды. Ведь в данном случае «налицо» все признаки договора аренды. Предмет договора — это предоставление арендатору имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

При этом в договоре аренды прописываются данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Работникам коворкинг-Центров предоставляют доступ к определенной территории офисного помещения.

При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).

Отметим, что суды также рассматривают отношения сторон как арендные (Постановления 10 ААC от 01.12.2020 г. №А41-15957/2020, 9 ААC от 14.09.2020 г. №А40-58944/20, решения АС г. Москвы от 26.11.2020 г. №А40-119747/2020, от 04.12.2020 г. №А40-45186/2020).

Важно!

В том случае, когда передается фиксированное рабочее место, то проблем с определением рабочего места не возникает. К договору аренды необходимо оформить приложение, в котором нужно обозначить зону нежилого пространства или конкретные рабочие места, где будут находиться работники компании.

Но как быть, если в коворкинг-Центре нет возможности закрепить за сотрудником определенное рабочее место?

В этой ситуации получается, что объект недвижимости невозможно индивидуализировать. Тогда договор аренды нежилого помещения будет содержать множественность лиц со стороны арендаторов. Это не противоречит законодательству, в обязательстве в качестве каждой из его сторон могут участвовать одно или одновременно несколько лиц (п.1 ст.308 ГК РФ, ст.321 ГК РФ).

Часто стороны прибегают к заключению договора оказания услуг. При этом услуги коворкинга рассматривают как услуги, связанные с организацией для заказчика пространства для осуществления им самостоятельной деятельности, в том числе, предоставление столов, стульев, переговорных, источников электропитания, доступа в интернет и т.п. в соответствии с выбранным тарифным планом.

Например, между Государственным унитарным предприятием г. Москвы «Московский промышленно — торговый центр интеграции и развития» — Исполнитель и ООО — Ответчик был заключен Договор возмездного пользования коворкингом «Свободное плавание», согласно которому Исполнитель, действующий по поручению Заказчика, при наличии свободных рабочих мест/офисов, обязуется оказать Заказчику на возмездной основе услуги, в соответствии с выбранным Заказчиком тарифным планом/комплексом услуг, а Заказчик обязуется принять и оплатить услуги Исполнителя в порядке, установленном Договором (Решение АС г. Москвы от 07.12.2020 г. №А40-172326/20-50-1059).

В том случае, если помимо передачи рабочего места в пользование, заказчику будет оказана дополнительная услуга, например, организация встреч с клиентами, отправка почтовой корреспонденции, услуги по хранению документов, то речь идет о смешанном договоре (п.3 ст.421 ГК РФ).

В случае судебных баталий, суд будет исходить из предмета договора, действительного содержания прав и обязанностей сторон, распределения рисков и других условий, согласованных сторонами.

Регистрация компании по адресу коворкинга

А можно ли зарегистрировать компанию по адресу коворкинга? Предположим, что у компании нет офиса, а сотрудники работают в одном из коворкинг-Центров.

По общему правилу, место нахождения компании определяется местом его государственной регистрации на территории РФ. Регистрация же осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (п.2 ст.54 ГК РФ).

При наличии информации, что связь с компанией по адресу, отраженному в ЕГРЮЛ, невозможна и корреспонденция возвращается с пометкой «организация выбыла», «за истечением срока хранения», налоговики направляют в адрес компании уведомления о необходимости в срок представить достоверные сведения об адресе и привести в соответствие учредительные документы. То есть, чтобы компанию не обвинили в недостоверности адреса, в коворкинг-Центре должна быть обеспечена реальная связь с компанией (абз.1 п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 г. № 61).

Что учитывать, если компания переезжает из офиса в коворкинг

Все больше компаний делают свой выбор в пользу коворкингов. Это помещения, в которых несвязанные друг с другом компании и люди могут трудиться в общем пространстве и пользоваться офисной инфраструктурой. Некоторые компании вынужденно отказываются от офисов и арендуют для персонала закрепленные или незакрепленные рабочие места в коворкинге, чтобы сэкономить на расходах и выжить в период пандемии. Другие выбирают коворкинги с прицелом на будущее, полагая, что с развитием онлайн-коммуникаций необходимость в физическом присутствии сотрудников в офисе будет снижаться и после окончания пандемии.

Существуют различные концепции коворкингов, но объединяет их одно — они дают возможность пользоваться рабочими местами в течение определенного короткого периода времени. Места можно занять, например, на несколько часов, дней или месяцев. При размещении коворкинг обычно предоставляет клиентам пакет дополнительных услуг. Их стоимость входит в окончательную оплату.

Резидентам коворкингов, как правило, предоставляют доступ к определенной территории офисного помещения. Они могут пользоваться комнатами для переговоров и конференций, местами для отдыха и приема пищи. Также резиденты получают возможность использовать оргтехнику, которую арендодатели разместили в данном офисном пространстве.

Несмотря на привлекательность и простоту использования коворкингов, перед переездом необходимо выбрать оптимальный вариант оформления отношений с владельцем коворкинга.

Тип договора

Если компания решает переехать в коворкинговое пространство, в качестве договорной конструкции обычно выбирают между договором аренды и договором возмездного оказания услуг. В некоторых случаях применима и другая модель — смешанный договор. Отметим, однако, что для взаимоотношений между клиентом и владельцем коворкинга договор на оказание услуг — самая неподходящая правовая конструкция.

часть недвижимой вещи, то есть нежилого помещения;
совокупность движимых вещей, которые принадлежат оператору коворкинга и требуются резиденту для работы: стол, стул, прочая офисная мебель, оргтехника и иное оборудование.

Договор оказания услуг. Если же говорить о договоре оказания услуг, то он все-таки предполагает, что лицо, предоставляющее услугу, совершает определенные активные действия или ведет какую-либо деятельность (п. 1 ст. 779 ГК). Оператор же подобных действий не совершает (или по крайней мере совершаемые им действия не отражают суть заключаемого договора), а лишь передает рабочее место в пользование резиденту коворкинга. Поэтому договор в части условий, касающихся передачи клиенту имущества в пользование, следует квалифицировать как договор аренды. По нему арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование (ст. 606 ГК).

В пользу договора аренды говорит и то, что при использовании нанимаемого помещения все плоды работы, доходы и продукция, которые созданы в нем, принадлежат арендатору. Например, к такой продукции можно отнести тексты, презентации, которые клиент коворкинга создал на рабочем месте. Договор оказания услуг также может быть сопряжен с временным использованием заказчиком имущества исполнителя, однако интерес заказчика при этом неизменно направлен на получение услуги как таковой, а не на пользование данным имуществом.

Смешанный договор. И все же некоторые услуги, оказываемые резиденту оператором коворкинга, могут выходить за пределы арендных отношений (например, услуга оператора по использованию курьерской службы коворкинга). В таком случае можно говорить о смешанном договоре, который упоминается в п. 3ст. 421 ГК. В нем будут предусмотрены положения как об аренде, так и об оказании услуг.

В подобном смешанном договоре важно структурно отделить положения об оказании услуг от положений об аренде. Например, можно изложить перечень услуг арендодателя, правила их оказания и стоимость в одном из приложений к договору аренды и указать при этом, что в данной части к отношениям сторон применяются именно положения ГК о возмездном оказании услуг.

Заключая договор аренды или смешанный договор, клиенту коворкинга нужно помнить о том, что такой договор нельзя будет расторгнуть досрочно в одностороннем порядке, если не наступят основания, предусмотренные самим договором или законом. Если же срок договора истечет, то он возобновится на неопределенный срок на тех же условиях. Отказаться от него можно будет, лишь предупредив об этом другую сторону за три месяца, поэтому лучше предусмотреть в договоре более короткий срок для такого уведомления.

Важные нюансы. Стороны соглашения должны изначально понимать, какой именно договор они хотели бы заключить. Ведь правовое регулирование отношений, вытекающих из договора аренды и договора возмездного оказания услуг, различается. Важно, чтобы стороны прямо указали в тексте договора (как и в его наименовании), какой это договор. В противном случае, если в будущем между сторонами возникнет спор, суд будет самостоятельно оценивать, какие нормы гражданского законодательства следует применить при разрешении такого спора.

При этом суд будет исходить из предмета договора, действительного содержания прав и обязанностей сторон, распределения рисков и других условий, согласованных сторонами. Если вопрос о типе договора не был решен при его заключении, последствия такого применения могут оказаться для сторон неожиданными.

Позиции судов

Коворкинг — относительно новое явление на российском рынке недвижимости, поэтому судебная практика по этим вопросам не так многочисленна. Вместе с тем имеющаяся практика свидетельствует о том, что стороны на практике зачастую именуют соответствующий договор именно договором об оказании услуг коворкинга.

В его предмете стороны указывают, что исполнитель обязуется оказать заказчику комплекс услуг, связанных с предоставлением и обслуживанием рабочих мест, а также общего офисного пространства на территории коворкинга (постановление 9ААС от 17.12.2019 по делу № А40-25999/2019, решение АС Курской области от 26.07.2019 № А35-3240/2019).

Суды же в основном верно квалифицируют соглашения с коворкингом в качестве договоров аренды (постановление 9ААС от 14.09.2020 по делу № А40-58944/20, решение АС города Москвы по делу № А40-108081/19-154-965). Они отмечают, что законодательство не содержит понятий «коворкинг-услуги» и «коворкинг-центр». Если предметом заключенных договоров является передача пользователям за плату рабочих мест, то это соответствует понятию договора аренды (ст. 606 ГК). Значит, договор о предоставлении рабочего пространства на территории исполнителя регулируется нормами гл. 34 ГК «Аренда» (постановление 9ААС от 07.08.2019 по делу № А40-10835/2019).

АДРЕС КОВОРКИНГА В КАЧЕСТВЕ ЮРИДИЧЕСКОГО

Предмет договора

Как известно, в договоре аренды необходимо указать данные, которые позволяют определить переданное в пользование имущество — предмет договора. Это обязывает сделать п. 3 ст. 607 ГК. Если это условие не соблюдено, считается, что стороны не согласовали условие об арендуемом объекте. Как следствие, договор аренды будет считаться незаключенным.

Гибкие рабочие пространства отличаются друг от друга концепциями и целевой аудиторией. Например, в Москве коворкинг-операторы предлагают три основных продукта: мини-офисы, закрепленное рабочее место и незакрепленное рабочее место.

Концепции мини-офисов и закрепленных рабочих мест подразумевают, что клиенты коворкинга получают возможность пользоваться определенными за ними рабочими местами.

Если в аренду передается мини-офис или закрепленное рабочее место, то с определением предмета аренды проблем, как правило, не возникнет. В данном случае необходимо оформить приложение к договору, в котором будет содержаться графическое или текстовое описание помещения или конкретного рабочего места. В этом приложении стороны сделки должны указать, какую именно часть недвижимой вещи арендодатель предоставляет в аренду (п. 9 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73).

Чтобы описать арендуемое имущество графически, можно использовать поэтажные планы здания. На них обычно изображают границы помещения, которое сдается в аренду, — обозначают границы цветом или заштриховывают часть арендуемого объекта.

Сложнее определить предмет договора, если клиент хочет арендовать незакрепленное рабочее место. Проблема в том, что такой объект невозможно индивидуализировать. Представляется, что в этом случае предметом аренды выступает все нежилое помещение в целом, в котором находятся незакрепленные рабочие места.

При аренде незакрепленного места в договоре нужно определить порядок пользования помещением. В общих чертах он должен предусматривать, что арендатор или каждый его сотрудник может использовать любое свободное рабочее место в арендуемом помещении в течение срока аренды. Договор в таком случае будет являться договором аренды нежилого помещения со множественностью лиц на стороне арендатора. Это соответствует п. 1 ст. 308 и ст. 321 ГК. Эти нормы предусматривают, что у кредитора могут быть несколько должников, которые обязаны произвести исполнение. В случае с арендой — несколько соарендаторов, которые обязаны уплатить арендную плату одному арендодателю.

В договоре аренды нежилого помещения со множественностью лиц на стороне арендатора необходимо предусмотреть два условия. Первое — что множественность должников является долевой. Это значит, что каждый из них обязан уплачивать арендную плату за помещение только в своей доле (п. 2 ст. 322 ГК). Второе — включить в договор условие, согласно которому каждый из соарендаторов дает предварительное общее согласие на присоединение к договору любых иных соарендаторов.

Договор коворкинга: изучаем в деталях

Коворкинг (англ. сo-working – совместная работа) – это модель организации работы людей с разным типом занятости в едином рабочем пространстве.

Это означает, что в одном помещении могут трудиться люди из разных компаний самых различных профессий, занимаясь разной деятельностью. Таким образом коворкеры имеют возможность помогать друг другу, обмениваться идеями, мыслями и т. д. Работая на дому, удаленно, они не имели бы таких широких возможностей.

Данный вид организации труда представляет собой сочетание фриланса, обычного офиса, а иногда и аутсорсинга (аутсорсинг – передача части производственных процессов на сторону). В пространство коворкинга может входить не только офисное помещение, но и, например, кафе, комнаты для игр, тренажерный зал, сад, парковка.

На практике чаще всего под одной крышей в коворк-офисе предпочитают собираться представители интеллектуального и творческого труда. Например, в одном помещении могут работать копирайтеры, веб-дизайнеры, IT-специалисты, журналисты и т. д.

Предприятие намерено заняться деятельностью по предоставлению коворк-офисов. Нужно ли получать какие-то разрешения?

Нет, чтобы заниматься такой деятельностью, никаких разрешительных документов или лицензий получать не нужно. Однако необходимо будет добавить виды деятельности в Единый государственный реестр (далее – ЕГР). Под такую деятельность подходят 2 КВЭДа:

68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»;
77.33 «Надання в оренду офісних машин і устаткування, у тому числі комп’ютерів».

Хотим предупредить! Если вышеперечисленные виды деятельности не будут указаны в ЕГР, последствия могут быть весьма неприятными, а именно:

органы ГНС или контрагенты могут попытаться признать договор коворкинга недействительным;
если плательщик единого налога (далее – ЕН) не уведомил налоговый орган о том, что намерен сдавать в аренду имущество (т. е. этот вид не указан в реестре плательщиков ЕН), это станет основанием для аннулирования его регистрации плательщиком ЕН (пп. 298.2.3, п. 299.10 Налогового кодекса, далее – НК).

Кроме того, плательщикам ЕН необходимо также помнить об ограничении, которое зафиксировано в пп. 291.5.3 НК. Чтобы не потерять свой статус единщика, они имеют право сдавать в аренду нежилые помещения (здания, строения) и/или их части, общая площадь которых не превышает 300 м 2 .

Для всех остальных арендодателей – субъектов хозяйствования (далее – СХ) на общей системе налогообложения каких-то особенностей в случае сдачи в аренду рабочего места нормами НК не предусмотрено.

Как правильно заключить договор коворкинга?

Допустим, СХ внес в ЕГР необходимые КВЭД, а единщики дополнительно уведомили об этом орган ГНС. Теперь переходим к главному вопросу: как правильно заключить договор коворкинга, если такого вида договора не существует в украинском законодательстве?

Спешим успокоить: такой пробел в законодательстве не составляет большой проблемы. Понятие коворкинга подходит под договор аренды недвижимости (помещения), движимого имущества (оборудования, мебели и т. д.). Поэтому если предприятие решило предоставлять в пользование рабочие места «поштучно» разным физлицам, необходимо руководствоваться гл. 58 Гражданского кодекса (далее – ГК). Для вашего удобства фрагмент договора мы привели в конце консультации.

По договору аренды арендодатель (в нашем случае – коворк-офис, коворк-центр) передает или обязуется передать арендатору (в нашем случае – коворкеру) имущество в пользование за плату на определенный срок (ч. 1 ст. 759 ГК). Предметом договора аренды может быть вещь, определенная индивидуальными признаками, которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (ч. 1 ст. 760 ГК).

Поэтому предоставление в пользование рабочих мест можно оформлять как договор аренды. А предоставление коворкерам офисного оборудования можно рассматривать как договор проката (ч. 1 ст. 787 ГК).

Если же в аренду будет сдаваться часть помещения вместе с оборудованием, которое находится на территории этой части помещения, тогда речь идет о смешанном договоре. В таком договоре будут элементы аренды помещения (например, 2–7 м 2 площади) и сдачи в аренду (в прокат) оборудования (например, компьютера, принтера).

Для справки. Стороны имеют право заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях положения актов гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не установлено договором или не вытекает из сущности смешанного договора (ч. 2 ст. 628 ГК).

В какой форме необходимо заключать договор коворкинга?

Договор аренды может быть заключен в любой форме, если требования относительно формы договора не установлены самим ГК или специальным законом (ст. 639 ГК). Согласно ч. 1 ст. 793 ГК, договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме. Кроме того, если договор заключается на 3 года и более, он должен быть удостоверен нотариусом (ст. 793 ГК).

А вот договор аренды (проката) оборудования можно оформлять устно, однако данное правило не применяется, если договор заключается между юрлицами (ст. 208 ГК). Но мы советуем придерживаться письменной формы в любом случае – даже если договор будет заключаться с коворкерами-физлицами.

Если же заключается смешанный договор (в аренду предоставляется часть помещения и оборудование), тогда его обязательно следует заключать в письменной форме. Это связано с тем, что договор аренды части помещения заключается всегда в письменной форме. А если срок договора – 3 года и более, тогда договор необходимо удостоверить у нотариуса.

Какие существенные условия нужно включить в договор коворкинга?

Существенными считаются те условия договора, без которых этот вид договора считается недействительным. Для договора аренды такими условиями являются (ст. 284 Хозяйственного кодекса, далее – ХК):

объект аренды;
срок действия договора;
цена (сумм арендной платы с учетом ее индексации);
порядок использования амортизационных отчислений;
восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.

Остановимся подробнее на таких существенных условиях договора аренды, как предмет, цена и срок.

Предмет договора. Здесь необходимо указать размер части помещения в общей площади помещения и привести перечень офисной мебели и техники, которые передаются в аренду. Например, формулировка может быть следующей: «Арендатор принимает в аренду 4 м 2 в помещении общей площадью 45 м 2 , офисная мебель (стол, 2 стула) расположены на арендованной части помещения».

Срок аренды рабочего места законодательством не ограничен, устанавливается по договоренности между коворкером (арендатором) и коворк-центром (арендодателем). Минимальный срок аренды может составлять один день или даже один час.

Цена услуги по коворкингу определяется по согласованию сторон. В договоре следует указать такую информацию об арендной плате:

размер. На практике коворкеры могут арендовать рабочее место всего несколько часов в день. Например, с 10:00 до 16:00. В таком случае можно установить фиксированый размер арендной платы за 1 час пользования рабочим местом;
периодичность и сроки уплаты. Арендную плату не обязательно уплачивать ежемесячно. Стороны договора сами определяют ее периодичность;
форма (денежная, натуральная или смешанная). Как правило, применяется денежная форма оплаты.

На заметку! В договор аренды можно также включить условие об индексации арендной платы (ч. 3 ст. 762 ГК, ч. 1 ст. 284 ХК). К примеру, можно предусмотреть, что арендная плата подлежит индексации в зависимости от индекса инфляции. Ежемесячную индексацию устанавливать не обязательно.

Как оформить передачу помещения, офисной техники коворкеру?

Передачу арендатору (коворкеру) части помещения, а также офисной мебели и техники и возврат их из аренды следует оформлять актами приемки-передачи. Именно с момента принятия помещения в аренду исчисляется срок договора аренды (ст. 765, 795 ГК).

Надо ли составлять такие акты каждый раз, когда коворкер будет приходить и пользоваться частью офиса?

Мы считаем, что не надо. Достаточно оформить один раз передачу имущества в аренду и согласовать порядок использования помещения арендатором, а также обязанности арендодателя по обеспечению сохранности арендованного имущества в период отсутствия арендатора в этом помещении.

У СХ есть помещение, где он оборудовал 50 рабочих мест. Со всеми арендаторами он намерен заключать договоры коворкинга на одинаковых условиях. Возможно ли это?

Да, возможно. С юридической точки зрения в данном случае речь идет о договоре присоединения (ст. 634 ГК). Это договор, условия которого установлены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах, и который может быть заключен только путем присоединения второй стороны к предложенному договору в целом. Вторая сторона не может предложить свои условия договора. То есть условия договора коворкинга устанавливает арендодатель (коворк-центр), а коворкер может только согласиться с таким условиями либо искать другого арендодателя. При этом такой договор арендатор заключает с каждым коворкером отдельно.

В качестве договоров присоединения могут заключаться публичные договоры (ст. 633 ГК). Публичным является договор, в котором одна сторона – предприниматель взяла на себя обязанность продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги каждому, кто к ней обратится. К публичным договорам относятся розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, медицинское, гостиничное, банковское обслуживание и т. п., а также договор проката (ст. 787 ГК).

Но даже если коворкеры будут арендовать не только офисную технику, но и часть помещения, арендодатель может воспользоваться таким способом заключения договора, как договор присоединения. Это не запрещено законодательством.

Выводы

Если СХ намерен заняться коворкингом, то есть предоставлять в платное пользование рабочие места различным физлицам, ему необходимо руководствоваться гл. 58 ГК. Так, при заключении договоров с фрилансерами необходимо соблюдать правила, которые предусмотрены для договоров аренды помещения и оборудования.
Также арендодатель (коворк-центр) имеет право предлагать коворкерам заключить договор путем присоединения коворкера к такому договору. То есть он выдвигает свои условия (в рамках законодательства), если они подходят коворкеру – он соглашается и заключает такой договор без предложения своих условий.

Приведем фрагмент договора коворкинга (см. образец).

Образец

1. Правова аргументація договору

1.1. Цей Договір є змішаним, а саме містить елементи договору приєднання, публічного договору, порядок його укладання регламентується ст. 641, 642 ЦК. Замовник не може пропонувати свої умови, а може лише приєднатися до запропонованого Договору. Виконавець бере на себе зобов’язання надавати послуги, визначені цим Договором, кожному, хто приєднався до цього Договору. Договір та його умови вважаються офертою Виконавця, підтвердженням якої є розміщення Договору на сайті Виконавця https://www.akwamarin.com.ua.

3. Предмет договору

3.1. Виконавець зобов’язується надати Замовнику в користування частину (загальна площа 7 м 2 ) приміщення, яке розташоване в бізнес-центрі «Аквамарин» (далі – бізнес-центр) за адресою: м. Харків, вул. Квітів, буд. 49 (далі – приміщення), для здійснення Замовником самостійної діяльності (бізнес та наукова діяльність, навчання, читання тощо), не забороненої діючим законодавством України. Характеристика приміщення наведена в додатку 1* до Договору.

3.2. За цим Договором Виконавець зобов’язується протягом оплаченого Замовником періоду надати йому послуги коворкінгу згідно з абонементом, обраним та оплаченим Замовником, та додаткові послуги згідно з додатком 2 у приміщенні Виконавця відповідно до умов цього Договору.

3.3. Відвідування приміщення здійснюється по перепустках (картках), виданих власником та/або законним розпорядником бізнес-центру, в межах графіку роботи бізнес-центру. Отримання перепусток (карток) для Замовника або його відвідувачів організовує Виконавець.

3.4. Замовник повинен користуватись абонементом особисто і не має права передавати права на абонемент третім особам.

3.5. Заборонено перебувати у приміщенні в стані алкогольного, наркотичного та іншого сп’яніння, палити на робочому місці, вживати спиртні напої, порушувати громадський порядок.

3.6. Робочі місця, передані в користування за цим Договором, відповідають санітарним нормам і вимогам техніки безпеки.

5. Вартість послуг та порядок оплати

5.1. За надані послуги Замовник сплачує Виконавцю суму, визначену за діючими тарифами Виконавця та обраним Замовником тарифним планом, які наведені в додатку 3.

5.2. Вартість послуг по тарифному плану сплачується Замовником авансом шляхом перерахування коштів у безготівковій формі на рахунок Виконавця, зазначений у цьому Договорі або у рахунку-фактурі.

5.3. Вартість додаткових послуг, наданих Замовнику Виконавцем протягом строку дії абонементу, сплачується Замовником шляхом перерахування коштів у безготівковій формі на рахунок Виконавця, зазначений у цьому Договорі або у рахунку-фактурі, протягом 3 (трьох) днів з дня отримання рахунку-фактури від Виконавця.

5.4. Послуги за цим Договором вважаються оплаченими з моменту списання з рахунку Замовника в оплату послуг Виконавця грошових коштів відповідно до обраного Замовником тарифного плану і/або переліку додаткових послуг.

5.5. У разі несплати послуг Замовником в порядку, встановленому цим розділом, у Виконавця не виникає зобов’язання з надання Замовнику послуг.