Аванс и обеспечительный платеж в чем разница

Аванс, задаток, обеспечительный платеж, или Приключения «Чайника» и «Кофейника»

Система права в нашей стране устроена таким образом, что часто путаются юридические и экономические понятия. Налоговые органы упорно считают задаток авансом. В чем разница?

Выясним различия в терминах

Аванс, задаток, обеспечительный платёж в бухгалтерском учете

Помимо традиционного применения аванса, задатка и обеспечительного платежа в гражданско-правовом обороте, они могут использоваться в так называемой налоговой оптимизации . При этом бухгалтеры должны быть осмотрительны: неосторожное применение этих видов платежей несет определённые риски. Чтобы свести их к минимуму, рассмотрим, что происходит в бух.учете при применении аванса, задатка и обеспечительного платежа.

Уровень риска напрямую связан с качеством отражения бизнес-процессов в учете. Напомним, что контролирующие органы в состоянии сопоставлять информацию о сделке из нескольких источников. Поэтому у всех контрагентов должно быть единое понимание и отражение операций.

Выделим основные этапы сделки:

возникновение основного обязательства и перечисление денег;
выполнение/невыполнение основного обязательства;
окончательный расчет и зачет платежа.

Что происходит на разных этапах сделки

ООО «Чайник» сдает в аренду ООО «Кофейник» газовую плиту. В рамках сделки перечислено 2 тыс. руб., в том числе НДС =2000*20/120=333 рубля

Основание для применения для каждого вида предварительного платежа:

для аванса: ООО «Чайник» надо заплатить за газ. Поэтому «Чайник» берет аванс, чтобы расплатиться с поставщиком;
для задатка: «Чайник» опасается, что «Кофейник» найдет плиту с керамическим покрытием и откажется от исполнения договора. Залог компенсирует убытки от простоя плиты. Ведь ООО «Кастрюле» пришлось отказать ради ООО «Кофейника» и она — потерянный клиент;
для обеспечительного платежа : есть опасения, что «Кофейник» зальет плиту и будет взрыв газа. Обеспечительный платеж нужен «Чайнику», чтобы оплатить ремонт дома.

Подытожим

При выплате аванса возврату подлежат излишки средств или аванс целиком, если обязательства не были выполнены.

Задаток при невыполнении обязательств возвращается в двойном размере или удерживается задаткополучателем. Чтобы контролирующие органы задаток не переквалифицировали в аванс, его нужно прописывать отдельным соглашением.

Обеспечительный платеж возвращается в полном объеме, если обстоятельства не наступили или обязательства не исполнены.

Подробнее о налоговой экономии при всех видах предварительных платежей поговорим в следующей статье.

Чем отличается аванс от задатка
при покупке недвижимости?

При покупке жилья продавцы часто просят внести некоторую
сумму денежных средств в качестве гарантии совершения
сделки. Это может быть аванс или задаток, и если на первый
взгляд кажется, что это одно и то же, то на деле между этими
юридическими терминами есть существенная разница.

Чем отличается аванс от задатка при покупке недвижимости?

При покупке жилья продавцы часто просят внести некоторую сумму денежных средств в качестве гарантии совершения сделки. Это может быть аванс или задаток, и если на первый взгляд кажется, что это одно и то же, то на деле между этими юридическими терминами есть существенная разница.

Что такое задаток при покупке недвижимости?

Задаток — способ обеспечить обязательства при приобретении жилья. В соответствии со статьёй 380 Гражданского кодекса РФ задаток — денежная сумма, она выдаётся одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне. Задаток доказывает заключение договора и обеспечивает его исполнение.

Если продавец принял задаток, то он обязан заключить с покупателем договор. Поэтому задаток выгоден не только продавцу, но и покупателю, так как защищает его интересы и идёт в счёт оплаты полной стоимости недвижимости.

Задаток возвращается в следующих случаях:

Если же сделка отменилась из-за покупателя, то задаток не подлежит возврату.

Соглашение о задатке заключают в письменной форме в соответствии со статьёй 380 ГК РФ, при этом размер задатка не имеет значения, так как согласно закону стороны должны определить его самостоятельно.

Это соглашение составляют как в произвольной форме, так и на специальном бланке. Вы можете включить условия соглашения о задатке в предварительный договор или оформить отдельным документом.

Чтобы согласовать условие о задатке, укажите следующее:

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения, является ли сумма задатком, она автоматически считается авансом.

Например : Покупатель передал продавцу денежные средства, полагая, что эта сумма гарантирует заключение сделки, но не составил соответствующее письменное соглашение. В таком случае переданные денежные средства считаются авансом.

Что такое аванс при покупке жилья?

Аванс — внесение предоплаты по договору купли-продажи недвижимости. Этот юридический термин не закреплён законодательно, хотя в реальных сделках с недвижимостью с ним часто сталкиваются. Аванс не выполняет обеспечительную функцию, поэтому, независимо от причин, по которым обязательства не были исполнены, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть. Обычно покупатель вносит аванс, чтобы символически подтвердить свои намерения, так как никаких дальнейших гарантий сторонам сделки он не даёт.

Чтобы не попасть в неприятную или спорную ситуацию, обязательно учтите, что авансовый платёж согласуется в письменной форме.

Что такое обеспечительный платёж и залог?

Отличие обеспечительного платежа — возможность указать все условия возврата уплаченной суммы, а также штрафные санкции, если какая-либо из сторон сорвёт сделку.

Если задаток — это стимул для подписания договора купли-продажи недвижимости, то обеспечительный платёж — гарантия исполнения обязательств, заранее согласованных обеими сторонами.

Залог — это имущество, которое обеспечивает обязательства. Чаще всего такая «гарантия» используется, когда с банком заключается ипотечная сделка, чтобы обеспечить обязательства по возврату кредитных средств, полученных для покупки жилья.

Возможно ли вернуть задаток, если банк отказал в ипотеке?

Отказ банка в ипотеке — не зависящий от сторон сделки фактор, поэтому ни покупатель, ни продавец не считаются инициаторами её прекращения. Однако стороны могут начать обвинять друг друга в срыве сделки, из-за этого придётся решать вопрос через суд. Поэтому лучше заранее включить пункт об отказе банка в ипотеке в соглашение о задатке, чтобы избежать неприятных последствий.

Что же лучше: аванс, задаток или обеспечительный платёж?

Нет однозначного ответа на этот вопрос. Задаток гарантирует продавцу и покупателю, что сделку проведут на заранее оговорённых условиях. Аналогичная ситуация и с обеспечительным платежом: заключая соглашение о нём, стороны устанавливают все условия его внесения и возврата. Аванс полезно использовать продавцу, когда на его недвижимость претендует много покупателей: так он выберет наиболее выгодное для себя предложение, а оставшиеся авансовые платежи вернёт покупателям.

Участникам сделки стоит помнить, что обо всех непредвиденных обстоятельствах лучше договариваться заранее и прописывать соответствующие условия в соглашении об авансе, задатке или обеспечительном платеже. Так вы избежите многочисленных проблем, если возникнет спорная ситуация.

Статья 381.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж (действующая редакция)

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

URL
HTML
BB-код
Текст

Комментарий к ст. 381.1 ГК РФ

1. Суть конструкции обеспечительного платежа состоит в том, что одна из сторон договора в обеспечение своих возможных, допустимых, вероятных в будущем (т.е. со специальной целью), но отнюдь не неизбежных денежных обязательств перед контрагентом, вносит в его пользу некую денежную сумму, своего рода резервирует ее у другой стороны. Сказанное означает, что соглашение об обеспечительном платеже заключается в обеспечение такого денежного обязательства, относительно которого неизвестно, возникнет оно либо нет. Из зарезервированных таким образом денежных средств контрагент вправе удержать соответствующие суммы в случае, если в будущем все-таки возникают основания для их уплаты. Несмотря на то что глава 23 настоящего Кодекса дополнена параграфом 8 «Обеспечительный платеж» Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ обеспечительный платеж не является новой конструкцией в правоприменительной практике. В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ подобный платеж и ранее нередко применялся сторонами как непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств по договорам поставки, подряда, аренды и ряда других. В частности, с давних пор при предоставлении вещей в прокат арендатору предлагается внести некую денежную сумму с целью погашения арендодателю возможных убытков при утрате, повреждении или гибели объекта проката. При аренде здания и (или) сооружения распространена практика резервирования арендатором у арендодателя денежных средств с целью покрытия последним его расходов, вызванных разрушением или порчей имущества, обнаруженных при возврате объекта недвижимости арендодателю, а также впоследствии в течении определенного срока. Суды поддерживали такую правоприменительную практику, указывая в судебных актах, что резервируемый денежный обеспечительный взнос в силу статьи 329 ГК РФ может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства. См., например, Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 августа 2013 г. N Ф01-9785/13 по делу N А43-24042/2012.

В настоящее время распространена практика применения обеспечительного платежа в качестве способа обеспечения исполнения государственного (муниципального) контракта. При заключении подобного контракта достигается соглашение между государственным (муниципальным) заказчиком и исполнителем, в силу которого подрядчик перечисляет на счет заказчика денежную сумму, например в размере 10% от цены контракта, в счет возможного возникновения в будущем его обязанности возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора (при просрочке выполнения работ, при некачественном выполнении работ, при нарушении сроков поставки товара и пр.). При ненаступлении указанных обстоятельств денежная сумма подлежит возврату по истечении гарантийного срока на результат работ или иного согласованного сторонами периода. См. пункты 28, 29 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд. Утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 28 июня 2017 г.

2. Правило об обеспечительном платеже, установленное в ст. 381.1 ГК РФ, относится к денежным обязательствам, в том числе к обязательствам о возмещении убытков или уплате неустойки вследствие нарушения договора и обязательствам, возникшим по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ. Последнее означает, что правило ст. 381.1 ГК РФ распространяется в том числе и на денежные требования, связанные с участием в сделках, предусматривающих обязанность стороны или сторон сделки уплачивать денежные суммы в зависимости от изменения цен на товары, ценные бумаги, курса соответствующей валюты, величины процентных ставок, уровня инфляции или от значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей, либо от наступления иного обстоятельства, которое предусмотрено законом и относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Речь идет об обеспечении исполнения обязательств, возникающих из сделок, заключенных с использованием производных финансовых инструментов — деривативов (derivative). К такого рода сделкам относятся, в частности: форвардный, фьючерсный, опционный контракты. В сделках подобного рода зарезервированные денежные суммы могут гарантировать оплату соответствующих платежей, если таковые в результате изменения цен на товары, ценные бумаги, курса соответствующей валюты и пр. будут причитаться с внесшей такой платеж стороны.

3. Обеспечительная функция обеспечительного платежа заключается в том, что уже в момент заключения соглашения об обеспечительном платеже для получившей его стороны создается высокая вероятность реального удовлетворения ее возможного, потенциального требования к контрагенту, предоставившему обеспечительный платеж. Такая высокая вероятность удовлетворения требования достигается благодаря тому, что внесение одной из сторон соглашения об обеспечительном платеже в пользу контрагента определенной денежной суммы осуществляется заблаговременно, т.е. до момента возникновения вероятных обстоятельств, с которыми связывается возникновение обеспечиваемого обязательства; в том числе до момента возможного нарушения обеспечиваемого обязательства и возникновения обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.

Применение обеспечительных платежей в рамках отдельных гражданско-правовых обязательств зачастую обусловлено ситуацией, когда контрагенты не вполне доверяют друг другу. Участник договорного обязательства, к примеру исполнитель по договору строительного подряда, часто не может достоверно подтвердить реальный уровень своего профессионализма либо добросовестности (способности надлежащего выполнения работ) или платежеспособности (при необходимости нести ответственность перед заказчиком в случае ненадлежащего исполнения обязательства). Внесение обеспечительного платежа способно снять или снизить соответствующий риск того контрагента, кто готов осуществить первый шаг: предоставить сырье, материалы для выполнения работ, дорогостоящее оборудование для его монтажа и пр.

4. Обеспечительный платеж следует отграничивать от других способов обеспечения исполнения обязательства и иных обеспечительных мер.

От залога обеспечительный платеж отличается тем, что объект обеспечительного платежа однороден объекту обеспечиваемого обязательства, и в отличие от объекта залога может вноситься только в денежной сумме либо в виде подлежащих передаче по обеспечиваемому обязательству акций, облигаций, иных ценных бумаг или вещей, определенных родовыми признаками. Соответственно, залоговый режим, предполагающий для удовлетворения требований залогодержателя проведение процедуры обращения взыскания на объект залога, здесь просто неприменим.

Обеспечительный платеж также следует отличать от задатка. Он, так же как и задаток, выполняет платежную функцию, поскольку вносится в счет будущих платежей. Но задаток выдает сторона, с которой причитаются платежи по договору: заказчик, наниматель, покупатель и др. Денежные суммы уплачиваются ею вперед в пользу такого другого лица, которое обязано совершить для нее определенные действия, как то: передать имущество, выполнить работы, оказать услугу и пр. Обеспечительный же платеж вносится не за товар, работы или услуги, а на покрытие лишь возможных, вероятных, потенциальных денежных обязательств внесшего такой платеж лица. Вероятность возникновения самого основания для оплаты препятствует признанию таких денежных средств задатком. Кроме того, для обеспечительной функции задатка характерен двусторонний характер (если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана оплатить другой стороне двойную сумму задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ). Обеспечительный же платеж обеспечивает лишь обязательства той стороны, которая его вносит.

Обеспечительный платеж отличается и от аванса несмотря на то, что также вносится в счет будущих платежей (платежная функция). Тем не менее в отличие от обеспечительного платежа аванс не выполняет обеспечительной функции. Он вносится одним лицом в пользу такого другого лица, которое (как и при внесении задатка) обязано совершить для него определенные действия, как то: передать имущество, выполнить работы, оказать услугу и пр. При этом независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения договора. Обеспечительный же платеж, как уже отмечалось, вносится не за товар, работы или услуги, а на покрытие лишь возможных, вероятных денежных обязательств внесшего такой платеж лица. Вероятностный характер возникновения самого основания для оплаты, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, как и в случае с задатком, препятствует признанию таких денежных средств авансом.

Обеспечительный платеж не следует отождествлять с таким условием договора, как гарантийное удержание. Названное условие нередко используется в договорах купли-продажи, возмездного оказания услуг или подряда. Согласно условию о гарантийном удержании сторона договора (покупатель, заказчик), обязанная уплатить определенную денежную сумму за совершенные для нее контрагентом определенные действия, удерживает (не выплачивает, а сохраняет у себя) из причитающихся кредитору денежных сумм заранее установленную часть платежа за товар, работы или услуги. Удерживаемая часть платы выплачивается через какой-то период, к примеру, после окончании гарантийного срока на товар либо на результат выполненных работ. Дальнейшее ее удержание допустимо только, если в установленный период будут выявлены недостатки в товаре, результате работ и пр. В этом случае расходы покупателя (заказчика) на их устранение могут быть возмещены за счет причитающихся продавцу (подрядчику) денежных сумм, т.е. за счет сумм гарантийного удержания. Иными словами, требования одной стороны договора о возмещении убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательства контрагентом будут зачтены против требования другой стороны об оплате товара, результата работ либо оказанных услуг. В отличие от суммы гарантийного удержания обеспечительный платеж, во-первых, не представляет собой части платы за совершенные контрагентом определенные действия, его внесением обеспечивается покрытие лишь возможных, вероятных, потенциальных денежных обязательств внесшего такой платеж лица; во-вторых, как неоднократно отмечалось, он вносится заранее, т.е. до наступления обстоятельств, предусмотренных в договоре в качестве основания для платежа кредитору, а не удерживается из причитающихся кредитору сумм.

5. Судьба обеспечительного платежа зависит от возникновения либо невозникновения денежного обязательства, заблаговременно обеспеченного внесением его одной из сторон договора.

Согласно абз. 2 пункта 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж выполняет платежную функцию, поскольку при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа «засчитывается» в счет исполнения соответствующего обязательства стороной, получившей обеспечительный платеж. Эта сторона, являющаяся кредитором по возникшему обеспеченному заблаговременно обязательству, осуществляет тем самым принадлежащее ей право засчитать в счет исполнения соответствующего обязательства причитающуюся ей сумму обеспечительного платежа в объеме, равном имущественным требованиям. Кредитору для этого не требуется обращаться в суд. Сумма, превышающая размер причитающихся кредитору денежных требований, подлежит возврату контрагенту. См.: п. 29 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Порядок «засчитывания» денежных сумм Кодексом не определен. Вместе с тем в судебной практике появляются разные судебные решения, которые как связывают, так и не связывают правила «засчитывания» обеспечительного платежа с правилами ст. 410 ГК РФ о прекращении обязательства зачетом встречного однородного требования. Так, согласно Постановлению Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2016 г. N 19АП-2467/2016 по делу N А14-17501/2015 суд на примере обеспечительного платежа, внесенного подрядчиком в пользу заказчика, постановил о возвращении обеспечительного платежа подрядчику, нарушившему сроки выполнения работ, поскольку суду не были представлены доказательства обращения к подрядчику с заявлением о зачете встречных однородных требований. См. также: Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2016 г. N 05АП-2028/2016 по делу N А51-27586/2015.

Есть и прямо противоположные решения, согласно которым суды считают ошибочным соотносить термин «засчитывается» с термином «зачет», предусмотренным ст. 410 ГК РФ (см. например, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2016 г. N 13АП-5839/2016 по делу N А26-10137/2015. В соответствии с подобной позицией судов при обеспечительном платеже кредитор не должен направлять какие-либо уведомления контрагенту, предоставившему обеспечительный платеж, доказывать размер убытков, предъявлять должнику требования о компенсации убытков или неустойки и т.п.

6. Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если обеспеченное заранее денежное обязательство возникло, но до реализации «засчитывания» прекращено (например, заказчик по договору строительного подряда отказался от исполнения договора на основании ст. 717 ГК РФ не в связи с обстоятельствами, свидетельствующими о неправомерном поведении подрядчика), равно как, если в течение срока, на который обеспечительный платеж предоставлен, не наступили обстоятельства, с которыми связано возникновение обеспечиваемого денежного обязательства, полученный обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. См.: Определение Верховного Суда РФ от 28 марта 2018 г. N 310-ЭС18-1605. Текст Определения официально опубликован не был. Дата вхождения 24.02.2019. Иное понимание приводило бы к неосновательному обогащению стороны, получившей обеспечительный платеж.

7. Согласно п. 3 ст. 381.1 ГК РФ «договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны» восполнить обеспечительный платеж либо частично возвратить его при наступлении определенных обстоятельств. Представляется, что установление подобного правила следует толковать так, будто пропорциональное увеличение или частичный возврат обеспечительного платежа возможны только по соглашению сторон, оформленному договором или дополнительным соглашением о его изменении. Так, по договору строительного подряда подрядчик предоставил заказчику обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательства по возмещению убытков, которые могут быть причинены заказчику при выполнении работ по монтажу принадлежащего заказчику оборудования. В ходе исполнения договора монтируемое оборудование было повреждено и заказчик, как кредитор, осуществил свое право засчитать обеспечительный платеж или его часть в счет возмещения убытков по возникшему обеспеченному обязательству. При этом, если работы продолжаются и договор содержит условие о восполняемом характере обеспечительного платежа, то у заказчика возникает право потребовать пропорционального до внесения обеспечительного платежа с целью восстановления размера обеспечения на случай повторного наступления соответствующих обстоятельств. Напротив, если в ходе выполнения договора сторонами достигается соглашение об уменьшении объема выполняемых работ и договор содержит условие о частичном возврате обеспечительного платежа при наступлении этого обстоятельства, то у подрядчика возникает право требовать уменьшения размера обеспечительного платежа и возврата его части.

8. Проценты, установленные ст. 317 ГК РФ, являются платой за пользование денежными средствами. По смыслу п. 4 ст. 381.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, не допускается начисление названных процентов на сумму обеспечительного платежа. Тем самым в Кодексе подчеркивается, что по общему правилу с лица, получившего обеспечительный платеж, не взимается плата за его приобретение. Предполагается, по-видимому, что стороны учитывают период пользования денежными суммами, полученными в качестве обеспечительного платежа, в цене договора. В то же время при отсутствии оснований для «засчитывания» обеспечительного платежа и его невозврате соответствующей стороной на сумму долга с момента просрочки в его возврате подлежат начислению как проценты, установленные п. 1 ст. 317.1 ГК РФ, так и проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности, установленные ст. 395 ГК РФ. См.: п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».

В чем разница между авансом и задатком. Что использовать, если покупаете квартиру

Дмитрий Кузьмин

Часто в сделках с недвижимостью продавец просит небольшой аванс или задаток — это способ «забронировать» квартиру на время, пока вы сделаете основной договор-купли продажи, соберете оставшуюся сумму и подготовитесь к сделке. Например, когда вы покупаете жилье в ипотеку.

Если всё правильно оформить, такая предоплата защищает обе стороны — например, она станет компенсацией продавцу за упущенное время, если покупатель не сможет взять кредит.

Всего есть три варианта оформления предоплаты, каждый со своими нюансами.

Аванс

Это форма предоплаты, которая никак не закреплена в Гражданском кодексе. Де-факто аванс защищает только продавца — если он решит отказаться от сделки, то возвращает деньги покупателю без каких-то штрафов и компенсаций. Если же отменяет соглашение покупатель, продавец оставляет аванс себе.

Несмотря на некую однобокость схемы, именно авансом риелторы чаще всего предлагают оформить предоплату на рынке вторичного жилья.

Обычно стороны заключают так называемый авансовый договор. Установленного законом шаблона нет, поэтому пишут в свободной форме. Указывают, кто и кому отдал аванс, до какого числа должна пройти регистрация сделки. Прописывают, что покупатель не требует деньги назад, если решит не приобретать эту недвижимость.

Когда соглашаетесь на предоплату в виде аванса, обязательно добавьте в договор запись о том, что передаваемый деньги будут засчитаны как первая выплата по основному договору купли-продажи.

Если вы попадете в недобросовестное агентство, можете встретить такое предложение — аванс оформляют как оплату услуг агента-посредника в сделке. Это противоречит закону и здравому смыслу — если вы даете предоплату, то она должна быть никак не оплатой агента, а часть оплаты за квартиру. Деньги агенту — это услуга, отдельный договор.

Если хотите защитить себя, как покупателя, лучше рассмотрите другие формы предоплаты.

Это пример соглашения об авансе. Указано, что аванс возвращается в любом случае — даже если покупатель решит просто отказаться от сделки

Задаток

Задаток — это установленный законом юридический термин. Если упростить сложную формулировку, то это деньги, которые покупатель отдает продавцу в счет будущих платежей по договору. Тем самым стороны подтверждают свое намерение заключить основной договор купли-продажи.

Чтобы передача денег являлась задатком, соглашение нужно оформить письменно. Достаточно документа, подписанного обеими сторонами и сделанного в свободной форме — заверять бумаги у нотариуса необязательно.

Расторжение соглашения о задатке регулируется ст. № 381 Гражданского кодекса РФ:

Покупатель решит отказаться от сделки — продавец оставляет себе деньги;
Отказывается продавец — ему придется вернуть задаток в двойном размере.

Если продавец не хочет добровольно возмещать задаток, покупатель может обратиться в суд. В исковых требованиях можно заявить «компенсацию ущерба», то есть двойной задаток, плюс компенсация за пользование чужими деньгами, плюс моральный ущерб. Или попробовать принудить продавца всё-таки заключить договор купли-продажи. Решение суда зависит от множества факторов конкретной ситуации, предугадать его не получится.

В договоре задатка также пропишите все условия будущей сделки и укажите, что задаток — это предоплата. Хотя по закону быть иначе не может, лучше проговорить этот момент заранее. Чтобы для одной из стороны не стало неожиданностью сумма за квартиру меньше как раз на сумму задатка.

Пример соглашения о задатке. На всякий случай указали, что продавец возвращает его в двойном размере, если договор купли-продажи не заключен по его вине

Обеспечительный платеж

Это еще один законный вариант денежного обязательства, которым покупатель может подтвердить свое желание приобрести квартиру. Регулируется ст. № 381.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж похож на задаток, но с нюансами. Например, задаток продавцу тратить нельзя, а обеспечительный платеж можно пустить на расходы, связанные с договором — на оформление документов, оценку недвижимости или на нотариуса. Обеспечительный платеж изначально не входит в плату за квартиру, хотя такое условие можно прописать.

Если покупатель не захочет заключать договор, то обеспечение ему не вернут. Когда от сделки отказывается продавец, то в отличии от задатка, ему не нужно возвращать платеж в двойном размере — о сумме штрафа нужно договариваться.

Обеспечительный платеж по умолчанию не является «предоплатой» — то, что он уменьшает стоимость квартиры, нужно обязательно прописать в договоре.

В этом соглашении указали, что обеспечительный платеж считается частью общей оплаты за квартиру

Сколько денег нужно выделять на предоплату

Нет какой-то суммы, которую закон разрешает брать с покупателя в виде предоплаты — всё строится на личных договоренностях. Если говорить про обычные сделки между физическими лицами, то размер предоплаты часто зависит от региона и класса недвижимости.

Например, за эконом-класс в Саратове просят порядка 10-30 тысяч рублей. Задаток за аналогичное жилье в Москве обойдется в 50-100 тысяч. Если говорить о столичном бизнес-классе, то сумма аванса может достигать и 10-20% от стоимости квартиры.

Средний размер предоплаты в Москве сейчас — это 1-2% от стоимости жилья. Лучше договориться на меньшую сумму — договор о предоплате нигде не регистрируются, есть риск, что у вас заберут деньги и исчезнут.

Риски при передаче предоплаты — когда отдавать деньги

Передавать предоплату за квартиру в любой форме стоит лишь после того, как вы убедились в юридической «чистоте» недвижимости и уверены в том, что готовы купить это жилье. Например, вам нужно несколько дней, чтобы оформить заявку на ипотеку и получить одобрение банка — в такой ситуации нормально передать деньги.

Передача предоплаты — всегда риск. Есть шанс, что продавец окажется недобросовестным и попытается вас обмануть:

Возможно, есть другие собственники, которые против сделки. Возьмите выписку из ЕГРН, чтобы выяснить всех, кто имеет право на квартиру. Если этого не сделать, после предоплаты могут появиться другие владельцы, договор купли-продажи они не подпишут, а вам придется искать продавца и пытаться вернуть свои деньги.
Или это вовсе не квартира продавца. Мошенники действуют так — арендуют дорогую и красивую квартиру, а затем выставляют ее на продажу по заниженной цене. Мотивируют это тем, что срочно переезжают, тянуть со сделкой не могут. Предложение кажется выгодным, поэтому покупатель верит на слово и сам предлагает аванс. Чтобы продавцы потерпели пару дней, пока он не соберет всю сумму. После этого мошенники исчезают.

Если вы решили купить квартиру и у вас просят предоплату, то сначала проверьте у продавца все документы на нее, убедитесь, что есть разрешение органов опеки или супругов, если это нужно.

Косвенно благонадежность продавца можно проверить, посмотрев, есть ли у него долги — на сайте судебных приставов, бесплатно. Если продавец оказался в базе, с него будет сложно взыскать предоплату в случае проблем — вы просто пополните список тех, кому он должен.

У продавца долг больше 140 тысяч рублей. Нужно быть осторожнее с предоплатой

Как оформлять передачу предоплаты

Неважно, в какой форме вы с продавцом договорились передать деньги, как аванс, задаток или обеспечительный платеж — в любом случае нужен договор. Пропишите в нем эти пункты:

Паспортные данные всех участников сделки. Если продавцов или покупателей несколько, или вы планируете купить квартиру в ипотеку с помощью созаемщиков — добавьте их в договор.
Полную информацию о недвижимости — адрес, кадастровый номер и стоимость, технические параметры, такие как этаж и метраж. Информацию лучше взять из выписки ЕГРН.
Форму договора — это аванс, задаток или обеспечительный платеж. Обычно прописывается в названии, но нет запрета сделать предварительный договор, в котором отдельным пунктом указать на юридическую форму предоплаты.
Полную стоимость квартиры — это нужно, чтобы продавец не смог ее изменить уже после получения предоплаты.
Сумму предоплаты. Если стоимость квартиры уменьшается на сумму предоплаты, об этом тоже стоит упомянуть в договоре.
Условия удержания и возврата. Что произойдет, если покупатель или продавец передумают заключать сделку. Что будет, если сделку не получится заключить из-за каких-то внешних обстоятельств, например, отказа в одобрении ипотеки. Нужно ли возвращать предоплату при форс-мажорах.
Добавьте сроки действия договора — укажите точную дату, до которой нужно заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.

При передаче денег возьмите у продавца расписку — в ней должны быть указаны ФИО обеих сторон, их паспортные данные, сумма и основание, то есть по какому договору идет платеж.

Расписка пишется в свободной форме

Как вернуть деньги, если продавец передумал

Когда сделка срывается по вине покупателя, ему не возвращают предоплату. Если же от сделки отказывается продавец, есть несколько вариантов:

В случае аванса он возвращает всю сумму;
Задаток — должен передать сумму в двойном размере;
Обеспечительный платеж — нужно смотреть условия договора. Скорее всего, он должен вернуть всю сумму плюс прописанную компенсацию, если такие строчки есть в договоре.

Если продавец отказывается возвращать предоплату, нужно обращаться в суд — в мировой, если сумма претензии меньше 50 тысяч рублей, и в районный суд по месту жительства истца, если больше.

Взыскивать нужно не только предоплату, но и неустойку за незаконное пользование денежным средствами. Размер устанавливается ст. № 395 ГК РФ — нужно взять ключевую ставку ЦБ РФ, разделить ее на количество дней, затем умножить на количество дней просрочки и на сумму предоплаты.

Вам должны 50 тысяч рублей. Ставка ЦБ РФ на день расчета — в августе 2020 года это 4,25%. Деньги продавец не отдает 60 дней.

Неустойка составит = 4,25% / 366 х 50 000 х 60 = 384 рубля.

Проблема в том, что даже выигранный суд может не помочь вернуть вам деньги. Например, вы победили и вам даже присудили компенсацию. Но продавец всё равно отказывается возвращать вам деньги, поэтому приходится взыскивать их с помощью приставов. Если у должника есть официальная работа, вам будут перечислять с нее часть денег.

Предоплату вы отдадите сразу большой суммой, а долг будете получать обратно частями, возможно, даже несколько лет.

Поэтому если есть возможность провести сделку без предоплаты, лучше отказаться от любой ее формы. Или хотя бы конкретно прописывать ответственность продавца в предварительном договоре и убедиться, что ему есть с чего возвращать вам долг — например, у него приличная официальная работа.