Как исключить недвижимость из перечня, чтобы не платить налог от кадастровой стоимости
В конце 2021 года будут опубликованы Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2022 год. Предприятиям необходимо проверить, не попала ли их недвижимость случайно в данный Перечень. Мой клиент, уже не в первый раз сталкивается с такой ситуацией, что его здание заводоуправления попадает в вышеуказанный Перечень.
Ситуация: Здание заводоуправления было включено Правительством Москвы в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2020-2021 гг.
Указанное здание расположено на земельном участке, имеющего вид разрешённого использования — «эксплуатация здания завода по выпуску химической продукции».
Позиция Правительства Москвы: Здание включено в оспариваемый Перечень в соответствии с пунктом 2 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», исходя из критерия его фактического использования, на основании акта обследования фактического использования здания.
В ходе проведения мероприятий по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляется:
- фотосъёмка (при необходимости видеосъёмка), фиксирующая фактическое использование указанного здания (строения, сооружения) и нежилого помещения;
- фотосъёмка (при необходимости видеосъёмка) информационных стендов с реквизитами организаций, осуществляющих деятельность в указанном здании (строении, сооружении) и нежилом помещении, указателей наименований улиц и номеров домов (при наличии), расположенных на зданиях (строениях, сооружениях), в которых осуществляются мероприятия по определению вида фактического использования.
Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы составлен акт обследования фактического использования здания, из которого следует, что 92% площади здания используется для размещения офисов, 8 % для целей промышленности и производства. В акте содержится вывод, что здание фактически используется под размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Позиция Предприятия: Вид разрешённого использования земельного участка, на котором расположено здание, не предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
Следовательно, здание не обладает признаками объекта налогообложения, предусмотренными пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», в связи с чем не подлежало включению в Перечень по названным признакам.
Решения суда: В ходе рассмотрения дела судом установлено, что спорное нежилое здание является заводоуправлением, в помещениях здания размещены административные службы акционерного общества, в частности:
- на первом этаже: актовый зал, помещения большого и малого обеденного зала для сотрудников предприятия, банкетный зал, склад технических изделий, производство кондитерских изделий;
- на втором этаже: приемная генерального директора, архив отдела кадров, отдел обеспечения и складского хозяйства, отдел продаж и маркетинга, технический директор, финансово-экономический отдел, конференц-зал.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля инспектор Госинспекции по недвижимости не смог вспомнить выходил ли он на объект в октябре 2019 года, при этом подтвердив, что при обследовании здания в мае 2019 года в спорном здании размещались службы завода.
При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает необходимым признать акт обследования Государственной инспекции по недвижимости города Москвы фактического использования здания и нежилых помещений ненадлежащим доказательством, так как содержащиеся в нем сведения и заключение не нашли своего подтверждения предоставленными суду доказательствами и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При этом суд обращает внимание на то, что спорное здание ранее неоднократно исключалось из аналогичных Перечней за предыдущие периоды решениями Московского городского суда.
При таких обстоятельствах, спорное здание, на основании названного акта нельзя признать офисным центром по смыслу положений статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку акт не подтверждает факт использования более 20 процентов площади здания для осуществления самостоятельной деловой, административной или коммерческой деятельности.
Решение суда отражено в Решении Мосгорсуда по административному делу № 3а-2348/2021 от 30 сентября 2021 года.
Комментарий: В конце 2021 года проверьте Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2022 год, не попала ли туда Ваша недвижимость и на сколько цена, указанная в кадастровой стоимости соответствует рыночной.
Город и мы
Подать заявку на проведение мероприятий по определению вида фактического использования объектов недвижимости с 5 августа можно через портал mos.ru. С инициативой создания онлайн-сервиса выступила Госинспекция по недвижимости, которая проводит такие мероприятия. Об этом сообщила пресс-служба ведомства.
Заявление на проведение мероприятий по определению фактического использования и выдачу копий актов ранее можно было направить в контрольное ведомство только через канцелярию или по электронной почте.
«Теперь собственники объектов недвижимости или их представители могут сделать это не только через канцелярию Госинспекции по недвижимости или по электронной почте, но и на портале mos.ru. Это позволит автоматизировать и ускорить процесс взаимодействия с собственниками, а также сделать его более прозрачным», — рассказал начальник Госинспекции по недвижимости Владислав Овчинский.
Для подачи заявки необходимо приложить документы, подтверждающие полномочия заявителя (доверенность), а также документы, подтверждающие право собственности или хозяйственного ведения на объект недвижимости в случае отсутствия соответствующих сведений в ЕГРН.
С начала этого года в Госинспекцию по недвижимости поступило свыше 762 заявок на проведение мероприятий по определению фактического вида использования объекта недвижимости и 653 заявки на выдачу копий актов о результатах мероприятий. Мероприятия проводятся Госинспекцией по недвижимости ежегодно, а по их результатам формируется перечень объектов, для которых налоговая база будет определяться исходя из кадастровой стоимости.
Госинспекция по недвижимости осуществляет проверки в рамках Постановления Правительства Москвы «О порядке определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения». Подать заявление могут как собственники объекта недвижимости с целью подтверждения соответствия фактического использования установленным договорными отношениями требованиям, так и другие правообладатели объектов с целью обеспечения правопорядка в области использования объектов недвижимости.
Электронный сервис подачи заявки на определение вида фактического использования недвижимости внедряется при поддержке Департамента информационных технологий Москвы и ГКУ «Новые технологии управления». Также на портале mos.ru москвичи могут получить другие услуги https://www.mos.ru/uslugi/, связанные с недвижимостью, например, записаться для подачи документов на регистрацию прав на недвижимость, отправить декларацию о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости, получить копии правоустанавливающих документов.
фото: РИА Новости/Павел Бедняков
поделиться 
Если здание неправомерно включено в перечень объектов налогообложения по кадастровой стоимости…
В соответствии со ст. 378.2 НК РФ Правительство Москвы приняло Постановление от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость». На основании данного постановления Правительство Москвы ежегодно до 30 ноября формирует Перечень объектов недвижимости (далее – Перечень), в отношении которых организация уплачивает налог на имущество исходя из их кадастровой стоимости. Перечень состоит из двух приложений: № 1, включающего здания (строения, сооружения), и № 2, куда входят нежилые помещения.
Масштаб взимаемого налога можно оценить, обратившись к статистическим данным Департамента экономической политики и развития г. Москвы. Так, в 2021 г. в Перечень уже включен 36 301 объект общей площадью 96,5 млн кв. м. Важно отметить, что надлежащим способом защиты прав и законных интересов владельцев таких зданий является обращение в суд общей юрисдикции (в Москве споры данной категории по первой инстанции рассматривает Мосгорсуд).
Критерием обложения нежилых зданий и помещений в них налогом на имущество от кадастровой стоимости является:
- расположение здания на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, либо
- фактическое использование здания как делового, административного или коммерческого назначения, для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
Для целей налогообложения фактическим использованием здания признается использование не менее 20% его общей площади. Единственным доказательством использования в целях, предусмотренных налоговым законодательством, является акт обследования Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы (далее – Госинспекция). Однако если площадь здания менее 1000 кв. м, его фактическое использование не имеет правового значения.
Во многих случаях, когда обследование не проводилось, для обоснования законности включения здания в Перечень ответчик (в г. Москве – это Правительство Москвы) представляет суду фотографии фасада здания, вывесок организаций, располагающихся в нем, и даже фотографии из Интернета (например, меню ресторана, размещенного в спорном здании, или отзывы посетителей). В качестве позиции защиты прав и законных интересов владельцев такого здания следует последовательно указывать, что единственным допустимым доказательством фактического использования здания является акт Госинспекции, а сведения из Интернета не могут быть приняты во внимание, поскольку сам по себе факт размещения в спорном здании каких-либо организаций не свидетельствует об использовании более 20% его общей площади в целях, предусмотренных ст. 378.2 НК.
Рассмотрим практический пример исключения здания из Перечня комплекса зданий, расположенных на участке, имеющем множественный вид разрешенного использования.
Судебная практика по данной категории споров в последнее время претерпела значительные изменения, поскольку до 12 ноября 2020 г. при наличии нескольких видов разрешенного использования, даже при соответствии только одного из них использованию в целях, предусмотренных ст. 378.2 НК, все размещенные на таком участке здания облагались налогом на имущество от кадастровой стоимости. Однако 12 ноября 2020 г. Конституционный Суд РФ принял Постановление № 46-П, в котором указал, что в случае установления в отношении земельного участка нескольких видов разрешенного использования для отнесения расположенных на таком участке объектов к объектам, налоговая база в отношении которых определяется как их кадастровая стоимость, необходимо оценить, используется ли фактически здание в соответствии с тем предназначением земельного участка, которое поименовано в ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах для обоснования довода о неправомерности включения здания в Перечень представляются целесообразными следующие доводы.
Во-первых, согласно правовой позиции КС, приведенной в Постановлении № 46-П, сам по себе вид разрешенного использования участка, одновременно предусматривающий использование расположенных на нем строений как в целях, установленных ст. 378.2 НК, так и в иных, не может являться основанием для включения здания в Перечень.
Во-вторых, доказательств того, что спорные здания фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, не представлено.
Вот наглядные примеры «смешанного» вида разрешенного использования земельного участка, обладающего признаками множественности:
- производственная деятельность (6.0) (участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)); деловое управление (4.1) (участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7));
- магазины (4.4) (участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); склады (6.9) (участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)).
Приведенные примеры указывают на виды разрешенного использования участков, одновременно содержащие данные о возможности размещения на них офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, а также использования в иных целях, включая производственные.
Как получить акт госинспекции о фактическом использовании здания
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
от 22 октября 2020 г. N 14-9377-ГЕ/20
АКТА ОБСЛЕДОВАНИЯ, ВКЛЮЧЕНИЕ В ЕГО СОСТАВ ОРДЕРА
НА ПРОИЗВОДСТВО ЗЕМЛЯНЫХ РАБОТ, ПРОЕКТ ОРГАНИЗАЦИИ РАБОТ
ПО СНОСУ, УВЕДОМЛЕНИЕ О ПЛАНИРУЕМОМ СНОСЕ И ИНЫХ ДОКУМЕНТОВ
Вопрос: На основании каких документов осуществляется снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения права на объект капитального строительства.
В силу статей 14, 23 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о недвижимости) основанием для снятия с государственного кадастрового учета объекта капитального строительства является акт обследования, который представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений ЕГРН, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования соответствующего объекта капитального строительства.
Перечень документов, которые могут быть использованы при подготовке акта обследования, поименован в пункте 9 Требований к подготовке акта обследования, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.11.2015 N 861 (далее — Требования). Согласно данной норме:
указанными документами могут в том числе являться иные не указанные в подпунктах 1 — 4 пункта 9 Требований документы, установленные законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации;
в случае, если объект капитального строительства прекратил существование после 04.08.2018 в результате его сноса, в реквизит «Перечень документов, использованных при подготовке акта обследования» акта обследования также вносятся сведения об уведомлении о завершении сноса объекта капитального строительства и о направлении такого уведомления в орган местного самоуправления поселения, городского округа или муниципального района по месту нахождения земельного участка, на котором располагался снесенный объект капитального строительства.
Согласно части 5 статьи 18 Закона о недвижимости не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о недвижимости и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом о недвижимости или иными федеральными законами.
Использование при выполнении кадастровых работ, указание в акте обследования и включение в состав приложения к акту обследования таких документов, как ордер на производство земляных работ, проект организации работ по сносу, уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства Требованиями не предусмотрено.
Кроме того, принимая во внимание, что до вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вопрос сноса объектов капитального строительства практически не был урегулирован, законодательными актами не были определены документы, определявшие возможность сноса и подтверждавшие его осуществление, пунктом 3 Требований предусмотрена возможность подготовки акта обследования в отсутствие каких-либо документов: в строке «Заключение кадастрового инженера» приводится причина их отсутствия.
Учитывая изложенное, в случае если объект недвижимости фактически прекратил свое существование до 04.08.2018 и отсутствует какая-либо документация о его сносе, при подготовке акта обследования необходимо указать данный факт в строке «Заключение кадастрового инженера».
При этом обращаем внимание на то, что установленный главой 6.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК) порядок сноса объектов капитального строительства предусматривает возможность осуществления сноса такого объекта на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо в случаях, предусмотренных ГрК, другими федеральными законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления.
Также согласно части 12 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если на земельном участке, изъятом для государственных или муниципальных нужд, расположены изъятые вместе с таким земельным участком и подлежащие сносу объекты недвижимости, их снос осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об их изъятии, либо лицом, которому предоставлен земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости. Принятие решения о таком сносе не требуется.
В этой связи, несмотря на то, что пунктом 2.1 части 2 статьи 15 Закона о недвижимости (в редакции Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») предусмотрена возможность снятия с государственного кадастрового учета объекта капитального строительства, в отношении которого в ЕГРН отсутствуют записи о зарегистрированных правах, по заявлению собственника земельного участка (например, органа государственной власти, органа местного самоуправления), на котором был расположен соответствующий объект капитального строительства, снос объекта капитального строительства после 04.08.2018 в порядке, установленном главой 6.4 ГрК, при отсутствии его собственника может быть осуществлен на основании решения органа местного самоуправления только в случаях, предусмотренных ГрК, другими федеральными законами, в частности, на основании решения, принимаемого органом местного самоуправления в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении объекта капитального строительства, являющегося самовольной постройкой, такое решение, в свою очередь, может быть использовано в качестве документа, предусмотренного пунктом 9 Требований, для составления акта обследования.