Соглашение о намерениях и предварительный договор. Как различить?
Предлагаю Вашему вниманию мою новую статью о таких важных понятиях как соглашение о намерениях и Предварительный договор.
Часто в арбитражной практике возникают споры, а было ли это просто соглашение о намерениях, или все же между сторонами был заключен предварительный договор? В чем существенная разница?
Соглашение о намерениях
1. Соглашение о намерениях – это не предварительный договор. Поскольку предварительный договор имеет особую структуру, условия и намерения, заключить основной договор. Соглашение о намерениях исполнять не обязательно.
2. Если имеются какие — либо обстоятельства, препятствующие исполнению, то сторона вправе отказаться по соглашению о намерениях, не неся никакого убытка.
3. Только в случае, если предварительное соглашение имеет признаки предварительного договора, а также если он был частично хотя бы реализован, то в таком случае в судебном порядке можно признать данный договор и все последствия в связи с его исполнением/неисполнением.
4. В таком соглашении о намерениях не устанавливают обязательств.
5. Документ служит лишь письменным подтверждением желания контрагентов подготовить и заключить договор.
Предварительный договор
Положения о предварительном договоре очень хорошо описаны в ГК РФ
В судебной практике нередко возникают споры, что же это считают судьи, изучая дело и само соглашение? Соглашение о намерениях или предварительный договор? Суды по разному читают соглашения сторон и дают свое толкование.
Договор о договоре
Составляется он, как правило, в письменной форме. Но если для основного договора предусмотрено нотариальное удостоверение или государственная регистрация, то и предварительному необходимо придать эту форму. Иначе он не будет считаться заключенным.
Что должно быть включено в содержание этого документа? Это прежде всего существенные условия того договора, который планируется заключить. Например, для поставки это описание товара (наименование, количество, качество, ассортимент) и срок поставки, для купли-продажи недвижимости — описание недвижимости и ее цена, для строительных работ — их характер и результат. То есть из предварительного договора должно быть видно, на каких условиях стороны условились построить свои отношения в будущем.
Помимо этого должен быть оговорен срок заключения основного договора. Иначе это нужно будет сделать в течение года (п. 4 ст. 429 ГК РФ). А как быть, если один из контрагентов отказывается от заключения договора? В этом случае другой может потребовать это в судебном порядке, подав иск о понуждении к заключению договора. Кроме того, в предварительном договоре можно установить неустойку (штраф, пени) за отказ от заключения договора или просрочку.
Сила намерения
Но, несмотря на то, что протокол о намерениях не имеет силы договора, он не так уж бесполезен. Ведь в случае возникновения спора суд будет принимать во внимание любые документы, позволяющие установить общую волю сторон: переписку, переговоры и, конечно, протокол о намерениях. Во многих случаях это может оказаться очень полезным.
Как видно, различия между предварительным договором и соглашением о намерениях существенные. И чтобы отличить их друг от друга, названия отнюдь не достаточно — ведь не оно определяет сущность соглашения. Поэтому, как бы ни назывался оказавшийся перед вами документ, распознать его можно прежде всего по формулировке предмета. Если в нем сказано, что стороны обязуются заключить другой договор, описаны его условия — значит, речь идет о предварительном договоре. Если же в нем выражено обязательство о совместном сотрудничестве, поддержке в реализации каких-либо проектов или даже конкретное обещание помощи или со действия, налицо соглашение о намерениях.
Разграничение предварительного договора и соглашения о намерениях Текст научной статьи по специальности «Право»
В настоящей статье рассмотрен нормативный базис по предварительному договору , а также проанализирован ранее неизвестный российскому правопорядку институт соглашения о намерениях . Целью настоящей работы является разграничение вышеуказанных институтов.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Чибинов Д.В.
In this article the normative basis for the preliminary contract and for previously unknown to Russian Law institute of letter of intent ( agreement of intent ) were examined. The aim of this work is the distinction of the above institutions.
Текст научной работы на тему «Разграничение предварительного договора и соглашения о намерениях»
Комиссия по науке Студенческого Совета Юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова
Вы держите в руках первый выпуск Юридического вестника молодых ученых. Издание было подготовлено силами Комиссии по науке Студенческого Совета Юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова.
Основная цель, которую мы ставим перед собой, выпуская данный вестник -создание площадки для обмена научными работами студентов и аспирантов. К сожалению, даже учитывая важность молодежной науки (в которой проходит формирование будущих ученых), она зачастую остаётся без должного внимания издателей. Несмотря на достойный уровень многих студенческих работ, их опубликование часто сталкивается с множеством проблем.
При этом, мы рады работам всех авторов, вне зависимости от их ученого статуса, но, в то же время, особенно хотим поддержать именно студентов и аспирантов.
В настоящем выпуске собраны работы студентов и аспирантов российских и зарубежных вузов. Мы решили отойти от узкого деления права на отрасли и поделили все работы на два блока: публичное и частное право.
Работы публикуются по самым разным направлениям, вопросам, но все они, в то же время, представляют как теоретический, так и практический интерес.
Мы надеемся, что настоящий выпуск вестника не только будет интересен читателю, но и даст толчок для новых правовых исследований.
Комиссия по науке Студенческого Совета Юридический Факультет МГУ им. М.В. Ломоносова
РАЗГРАНИЧЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА И СОГЛАШЕНИЯ О
Санкт-Петербургский государственный университет
В настоящей статье рассмотрен нормативный базис по предварительному договору, а также проанализирован ранее неизвестный российскому правопорядку институт соглашения о намерениях. Целью настоящей работы является разграничение вышеуказанных институтов.
Ключевые слова: предварительный договор, соглашение о намерениях, протокол о намерениях.
In this article the normative basis for the preliminary contract and for previously unknown to Russian Law institute of letter of intent (agreement of intent) were examined. The aim of this work is the distinction of the above institutions.
Key words: letter of intent, preliminary contract, agreement of intent
Из зарубежного коммерческого обихода в российский правопорядок перешла в качестве делового обычая практика фиксирования предварительных, промежуточных либо финальных результатов переговоров (но до заключения основного договора) в документарной форме, что и называется соглашением (документом, протоколом) о намерениях. Такой договор напрямую не закреплен в законодательстве Российской Федерации (далее — РФ), но по своим особенностям рассматриваемый документ во многом сходен с предварительным договором, но не тождественен ему. Нередки ситуации, когда стороны соглашения по-разному расценивают цели и значение протокола о намерениях, а также закрепленных в нем положений. Например, одна из сторон после подписания документа о намерениях признает себя связанной с контрагентом предварительным договором (или даже основным), тогда как контрагент рассматривает его как некий организационный документ, не порождающий в основном взаимных прав и обязанностей. Для целей настоящей статьи целесообразно сначала рассмотреть конструкцию предварительного договора, а в последствии отграничить ее от соглашения о намерениях.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.429 Гражданского Кодекса РФ160). Соответственно, предметом предварительного договора, толкуя положения п. 1 ст. 429 ГК РФ, являются действия сторон по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, а действия по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг образуют предмет основного договора и не могут осуществляться по предварительному договору. Если стороны предварительного договора до заключения основного договора начинают совершать действия по исполнению последнего, то подобные отношения следует квалифицировать как заключение основного договора конклюдентными действиями.
Для заключения предварительного договора сторонам, как и при заключении любого иного договора, необходимо достигнуть соглашения по всем существенным условиям договора, к каковым относятся существенные условия самого предварительного договора, а также существенные условия основного договора, заключаемого во исполнение первого (п.3 ст.429 ГК РФ). Итак, существенное условие предварительного договора — это указание на обязанность заключить договор в будущем. Существенными условиями основного договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ). Условие о сроке не является существенным условием предварительного договора, так как, если оно отсутствует, то это договор считается заключенным с условием, что основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ).
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. В случае если основной договор составляется устно, предварительный договор может быть заключен в письменной форме. Последствием несоблюдения правил о форме предварительного договора является его ничтожность (п.2 ст.429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора по смыслу п.5 ст.429 ГК РФ порождает право требовать заключения договора в обязательном порядке при уклонении от заключения основного договора. Важно отметить, что обязательства, вытекающие из предварительного договора, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны
160 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный документ]: федер. закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 22.10.2014). — СПС «КонсультантПлюс». (далее — ГК РФ)
должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.5 ст.429 ГК РФ).
Далее, изучив нормативный базис по предварительному договору, следует рассмотреть соглашение о намерениях и его соотношение с предварительным договором. Как уже указывалось выше, необходимо отличать вышеназванные конструкции, так как соглашение о намерениях не является ни договором в смысле ст. 420 ГК РФ, ни предварительным договором в смысле ст. 429 ГК РФ161, а является формой организации ведения переговоров, иначе говоря преддоговорными отношениями, носящими организационные функции и очерчивающими рамки будущего сотрудничества сторон. Учитывая, что российский правопорядок на данном этапе выделяет лишь договорные и внедоговорные отношения, можно в полной мере констатировать, что соглашение о намерениях не имеет самостоятельной юридической силы. Предметом соглашения о намерении могут выступать действия, направленные на совместное сотрудничество, поддержку в реализации каких-либо проектов или даже конкретном обещании помощи или содействия.
Чтобы понять, какое именно соглашение заключено между сторонами, необходимо учитывать, что правовая природа соглашения выявляется не из названия, которое имеет второстепенное значение, а исходя из его содержания, из условий, из которых индуктивно определяется воля сторон на порождение юридически значимых последствий. В связи с этим договорная конструкция, обозначенная как предварительный договор в итоге может оказаться соглашением о намерениях, а документ, обозначенный как соглашение о намерениях, — предварительным договором.
Разграничение этих соглашения на практике не всегда является очевидным. Для того, чтобы правильно квалифицировать, какие отношения сложились между сторонами, необходимо изучить условия соглашения или выявить действительную волю сторон, если буквальное значение содержащихся в нем условий, сопоставление с другими условиями и смыслом соглашения в целом не позволяет определить его содержание (ст.431 ГК РФ). При невозможности определить содержание договора путем буквального, системного и телеологического способов толкования (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия162, иначе
161 Буркова, А.Ю. Протокол о намерениях в международной практике: юридическая сила / А. Ю. Буркова // Право и экономика. — 2010. — № 11. — С. 23.
162 О свободе договора и ее пределах [Электронный документ]: Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16. — СПС «КонсультантПлюс». (далее — Постановление Пленума ВАС РФ №16)
толкование contra preferentem163. Таким образом, отныне сторона, ответственная за подготовку проекта договора, принимает на себя риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с неясностью договорных условий, ведь презюмируется, что контрагент стороны, составившей неоднозначный для толкования проект или предложившей неясное договорное условие должен отвечать за недопонимание, сложившее между сторонами. Вопросы толкования при разграничении рассматриваемых соглашения и договора имеют примордиальное значение, и от правильной квалификации зависит, возникли ли обязательственные отношения между сторонами или нет со всеми вытекающими последствиями.
Учитывая преддоговорную природу и, соответственно, непризнание договором соглашения о намерениях, можно в полной мере констатировать, что для заключения рассматриваемого документа не требуется согласование существенных условий потенциального основного договора, а также само соглашение не имеет существенных условий, в отличии от предварительного договора.
По своей сути соглашение о намерениях есть проявление серьезности во время переговоров сторон на заключение основного договора, (но, очевидно, еще неготовность на порождение реальных юридически значимых последствий), поэтому оно противопоставляется устной форме ведения переговоров, поэтому по самой природе рассмотренного документа требуется простая письменная форма без привязки к форме основного договора.
Сложилось мнение, что сторонами соглашения о намерениях могут быть только субъекты предпринимательской деятельности, что представляется неверным, ведь физические лица могут также вести переговоры и фиксировать документарно свои переговорные успехи. Намного реже такая практика встречается в договорах между физическим лицом и юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, так как в большинстве случаев такие договоры являются договорами присоединения (ст.428 ГК РФ).
Отличие соглашения о намерениях заключается и в правовых последствиях им порождаемыми. Предварительный договор дает право требовать в течении установленного законом или договором срока заключения договора в обязательном порядке в случае уклонения одной из сторон от возложенной договором обязанности (п.5 ст.429 ГК РФ и п.4 ст.445 ГК РФ), а утрата желания заключить основной договор, выражаемая в форме его незаключения или ненаправления оферты одной из сторон в
163 Карапетов, А. Г. Contra preferentem как метод толкования договора /А. Г. Карапетов. //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. -2013. — № 7. — С. 6.
течении того же срока, погашает это право (п.6 ст.429 ГК РФ). Соглашение о намерениях не создает такого права требования, ввиду отсутствия юридической силы. Учитывая, непризнание в российском правопорядке преддоговорных отношений и, соответственно, преддоговорной ответственности, можно констатировать невозможность привлечь к какой-либо ответственности за нарушение соглашения о намерениях или отказ от заключения договора на основании такого соглашения164. В связи с этим интересно проанализировать правовое регулирование соглашений о намерениях в США, где выделяются четыре вида рассматриваемых соглашений в зависимости от их юридической силы165. Первым видом является традиционная форма протокола о намерениях, которая не порождает прав и обязанностей сторон его подписавших. Второй вид можно назвать «условными» соглашениями о намерениях, то есть наступление юридически значимых последствий такого документа ставится в зависимость от наступления определенных обстоятельств, с которых документ становится обязательным для сторон его подписавших. Представляется, что по российскому праву такие отношения будут, скорее, квалифицированы как заключение сделки под условием по правилам ст.157 ГК РФ. Третьим видом будет документ о намерениях, определенные положения которого обязательны (например, положения о конфиденциальности или эксклюзивности), а другие положения — необязательны. По российскому праву такой вид рассматриваемого протокола о намерениях будет оформляться путем заключения традиционного соглашения о намерениях с дополнительными соглашениями о, например, конфиденциальности. Четвертым видом выступает документом о намерениях, который является обязательным для сторон, что, по сути, является предварительным договором в смысле ст.429 ГК РФ.
Следует отметить, что, поскольку рассматриваемое соглашение не является договором и не порождает самостоятельно прав и обязанностей, следовательно, исполнение по нему совершаться не может, как и по предварительному договору. Однако необходимо отметить, что, если стороны соглашения начинают действия по исполнению основного договора еще до его заключения, подобные отношения могут быть определены, как и в случае с предварительным договором, как заключение основного договора конклюдентными действиями.
Можно отметить следующие цели, которые могут быть достигнуты путем заключения соглашения о намерениях. Во-первых, протокол о намерениях обычно служит
4 Примечание. Отнесение предварительного договора к преддоговорным отношениям считается в корне неверным, так как рассматриваемое отношение носит договорную природу и признается договором, порождающим соответствующие права и обязанности.
165 Буркова, А.Ю. Протокол о намерениях в международной практике: юридическая сила. С. 24
для того, чтобы очертить общие условия, на которых стороны будут готовы заключить определенную сделку, то есть служит для определения направлений ведения переговоров. Во-вторых, для фиксации определенных переговорных успехов сторон, которые имеют не только практическое значение в ходе проведения самих переговоров, но и после заключения основного договора при его толковании, ведь п.2 ст.431 ГК РФ предписывает, что в случае невозможности определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора при помощи всех соответствующих обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку и т.д. В-третьих, целью можно признать убеждение контрагента в серьезности намерений, а также ответственный подход к деловым переговорам, то есть психологическое воздействие на контрагента. Дополнительно А.Ю. Буркова также отмечает, что протокол о намерениях иногда используется в качестве доказательства для потенциальных инвесторов о том, что переговоры между сторонами действительно имели место и что стороны достигли определенного понимания условий, на которых они готовы сотрудничать, и эти условия указаны в протоколе о намерениях, а также соглашения о намерениях могут предоставляться руководству компаний или акционерам компаний в
подтверждение того, что порученный проект выполняется и находится на стадии
Таким образом, основополагающим критерием, позволяющим отличить соглашение о намерениях от предварительного договора, выступает условие об обязанностях сторон. Другими словами, если в соглашение включены условия, отражающие лишь общие намерения сторон на будущее, то, соответственно, соглашение следует квалифицировать как соглашение о намерениях166 167, не порождающее самостоятельно юридически значимых последствий. Если же в договоре конкретно прописаны условия, создающие обязанность сторон заключить договор в будущем, то соглашение следует квалифицировать как предварительный договор. При невозможности определить действительную волю сторон должны применяться правила толкования, предусмотренные ст.431 ГК РФ и Постановлением Пленума ВАС РФ №16.
166 Буркова, А.Ю. Протокол о намерениях в международной практике: юридическая сила. С. 23.
167 Шевченко, Е.Е. Преддоговорные соглашения в гражданском праве и судебно-арбитражной практике / Е.Е. Шевченко // Закон. — 2011. — № 2. — С. 134.
Соглашение о намерениях и предварительный договор в чем разница
Для юристов различия в названиях договоров довольно условные. Главное это суть, то есть условия договора, а не его название. Договор может называться по одному, а его суть будет совсем другая. В таком случае будут применяться нормы права, вытекающие из существа договора.
Основное содержание предварительного договора — связать стороны обязанностью заключить в будущем определенный договор, который нужен сторонам, в конечном счете (так называемый основной договор).
Предварительные договоры используются в тех случаях, когда при определенных обстоятельствах невозможно заключить основной договор. Например, квартиру, которую хочет продать строительная компания, еще не построенную и не сдана в эксплуатацию. Поэтому, строительная компания заключает с будущим собственником такой квартиры предварительный договор по условиям которого, строительная компания обязуется построить дом с соответствующей квартирой, сдать дом в эксплуатацию и продать соответствующую квартиру.
Предварительный договор должен содержать в обязательном порядке предмет и другие существенные условия основного договора. Предварительный договор должен заключаться в той же форме, в которой должен заключаться основной договор. Например, в случае указанном выше, предварительный договор между строительной компанией и будущим владельцем квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку основной договор (которым в данном случае будет договор купли-продажи квартиры) подлежит нотариальному удостоверению (ст. 657 Гражданского кодекса Украины).
Обязательная письменная форма предусмотрена также для предварительных хозяйственных договоров, т.е. для договором между предпринимателями и юридическими лицами. Такой договор нельзя заключить усно, иначе такая сделка будет недействительной. Предварительный хозяйственный договор, который касается отчуждения по основному договору недвижимости, также следует заключать нотариально.
Протокол о намерениях стороны, как правило, заключают для того, чтобы зафиксировать определенный этап договоренностей, которые не будут иметь юридическую силу договора и юридических последствий.
Таким образом, основным отличием между предварительным договором и протоколом о номерениях является то, что протокол о намерениях не несет юридических последствий, а для преварительного договора такие последствия установлены законом и договором.
Следует заметить, что при существующей на сегодня судебной практики, нарушения сторонами предварительного договора влечет лишь возможность взыскания с виновной стороны убытков, причиненных просрочкой заключения основного договора, а также возможность вернуть полученный аванс.
Принуждение к заключению основного договора в судебном порядке — невозможно.
Форма предварительного договора.
Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, в которой следует заключать основной договор. Итак, если основной договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то и предварительный договор должен быть нотариально удостоверен.
Предварительные договора часто используются при купле-продаже недвижимости, квартир в новостройках и квартир на вторичном рынке. Следствием нарушения нотариального удостоверения таких договоров является признание таких договоров недействительными (ничтожными) и незаключенными.
Таким образом, в случае если вы заключили предварительный договор с застройщиком, но не удостоверили его нотариально, то можете не только потерять право на жилье, но и уплаченные по ткого договору деньги. Так, к примеру, вы заключили договор с застройщиком и ждете строительство и сдачу дома в эксплуатацию. Строительство дома часто затягивается на три и более лет. За это время истекает срок исковой давности. Поэтому к заключению таких договоров следует подходить ответственно с привлечением адвокатов по недвижимости.