Как найти хороших квартирантов? За что они должны платить, обязаны ли оплачивать капремонт или коммуналку?
Содержание жилой недвижимости включает в себя некоторые неоспоримые обязанности, в частности ежемесячную плату за потребленные коммунальные блага и другие обязательные отчисления.
Сдавая квартиру в наем, возникает вопрос, а должен ли квартирант оплачивать эти расходы. Понять, стоит ли оплачивать коммунальные услуги, водоотведение и капремонт, можно только разобравшись в законодательной базе.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !
Кто такие квартиросъемщики, какие у них права и обязанности?
Квартирант – это человек, который не является собственником жилья, но временно проживает в жилом помещении. В данную категорию лиц включают тех, кто:
- Снимает жилплощадь по договору аренды у частного лица, являющегося владельцем помещения.
- Арендует квартиру по устной договоренности, без подписания официальных бумаг. В этом случае сторонам тяжелее доказывать свои законные права и обязанности.
По законодательным нормам он может лишь проживать на арендуемой территории, но не имеет права:
- распоряжаться жилплощадью;
- делать ремонт или реконструкцию без согласия хозяев;
- использовать квартиру в иных целях, кроме проживания.
Вместе с тем на плечи арендаторов возлагается обязанность по содержанию помещения в надлежащем виде, и беречь имущество, переданное в пользование. Квартиранты должны соблюдать общепринятые санитарные нормы и противопожарные требования.
В договоре аренды устанавливается круг лиц, которые имеют право на постоянное проживание в квартире.
Как найти хороших арендаторов: советы при подборе
Владельцы арендных квартир выдвигают к будущим квартиросъемщикам определенные требования. Чаще всего в список обязательных качеств входит:
- ответственность;
- чистоплотность;
- платежеспособность.
Нередко перечень расширяется дополнительными пунктами, например, отсутствие детей и домашних питомцев. Но можно ли сразу понять каким будет арендатор? Подобрать идеального квартиранта и не прогадать помогут полезные советы:
- Отношения между владельцем жилья и будущими арендаторами следует скреплять при помощи официального договора. Чем более подробным и понятным будет документ, тем больше шансов избежать проблем в будущем.
- Подключение третьей стороны – агента по аренде, позволяет получить дополнительные гарантии и преимущества.
Бытует среди арендодателей такое распространенной мнение, что лучше всего искать арендаторов по знакомым, но практика не подтверждает данную теорию.
Если строго придерживаться указанных правил, то можно свести возможные проблемы к минимуму и найти ответственных людей даже по простому объявлению на доске объявлений или в газете.
За что жильцы должны платить хозяину помещения?
Далее рассказано, должен ли квартиросъемщик платить за капитальный ремонт, обязан ли оплачивать содержание жилья и прочие статьи расходов, возникающие при съеме жилья. Статья 678 ГК РФ оговаривает, что квартиранты оплачивают:
- арендную плату;
- коммунальные платежи, если нет других договоренностей, закрепленных на бумаге.
По сложившейся практике при аренде частной собственности арендатор оплачивает указанную сумму авансом – в начале периода проживания. Такой подход позволяет арендодателю не бояться того, что квартирант съедет и не оплатит прошедший период. Арендатор и арендодатель могут договориться между собой о любой форме оплаты и способах ее передачи.
Стороны имеют право не ориентироваться на законодательные нормы, если их обоих устраивает достигнутый консенсус. Но в большинстве случаев все выглядит весьма стандартно – квартирант самостоятельно закрывает платежи в период проживания в квартире.
В Жилищном кодексе РФ все обязательные ежемесячные выплаты делятся на две категории:
- Коммунальные платежи.
- Оплата за содержание МКД и прилегающей к нему территории.
Каждый из пунктов включает в себя несколько подпунктов, каждый из которых может вызывать вопросы у квартирантов.
Оплачивают ли они квитанции за коммунальные услуги?
Коммунальные платежи включают в себя целый ряд самых разных пунктов:
- вывоз твердых бытовых отходов;
- отопление в зимний период;
- потребление электроэнергии;
- водоснабжение горячей и холодной водой;
- природный газ.
Дополнительно может включаться плата за пользование лифтом и домофоном. Хотя данные категории и не относятся к коммуналке, но зачастую воспринимаются арендодателями и квартирантами как единое целое.
Договором может оговариваться и иной порядок.
Так некоторые собственники недвижимости предпочитают самостоятельно оплачивать услуги, чтобы избежать задолженностей, в случае недобросовестного исполнения данной обязанности арендаторами. В такой ситуации плата за коммуналку закладывается в арендную плату и с квартирантов снимается вся ответственность.
Пункт о снятии обязательств по оплате коммуналки должен быть прописан в договоре аренды.
Оплачивают ли водоотведение?
Водоотведение или попросту говоря канализация, также включена в коммунальные платежи. Оговаривать отдельно правила ее оплаты не потребуется. Владелец жилья и будущие жильцы договариваются о порядке оплаты и закрепляют данный пункт в договоре.
По закону платить за водоотведение обязаны квартиранты. Это правило объясняется просто – плата за канализацию считается по совокупности кубов холодной и горячей воды, потребленной за прошедший месяц.
Обязаны ли вносить деньги за капремонт при съеме помещения?
В статье 169 ЖК РФ установлено, что платить за капитальный ремонт МКД обязан владелец жилого помещения. Квартирант не является собственником квартиры, а значит не должен оплачивать расходы на капремонт.
Платежки, которые ежемесячно приходят по адресу нахождения жилья, с указанными в них суммами на капитальный ремонт, передаются собственнику для дальнейшей оплаты. Отчисления на капремонт составляют весьма серьезную сумму, поэтому квартирантам стоит помнить о своих правах и не оплачивать лишнее.
Собственник квартиры освобождается от выплат на капремонт в случае, когда дом признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции.
Как должны себя вести жильцы, если затопили соседей и при иных авариях ЖКХ?
В период проживания квартиросъемщики обязаны следить за порядком в помещении, делать уборку и отвечать за сохранность вверенного имущества. Но что делать, если ущерб жилью был нанесен не по их вине?
В случае аварийной ситуации, например, прорыв трубы холодного или горячего водоснабжения, отвечает тот, кто признан виновным.
В частности, за центральные стояки, которые соединяют квартиры между собой, несет ответственность ЖКХ. Если они небыли своевременно заменены или неправильно смонтированы, то весь ущерб оплачивается из средств ЖКХ.
Только после этого он сможет предъявить претензию квартирантам.
Нередко авария происходит по вине самого собственника или квартиросъемщиков. Например, по причине некачественно выполненного ремонта или из-за несоблюдения правил санитарной, пожарной или иной безопасности. В этом случае ЖКХ не должно оплачивать нанесенный урон. Средства на ремонт могут быть компенсированы страховой компанией, если заранее был заключен договор страхования.
График платежей за аренду недвижимости
Опытные юристы советуют при составлении договора дополнять его графиком платежей оплаты аренды жилья. Приложение выглядит как таблица с вписанными в нее суммами ежемесячной арендной платы и датами ее внесения. Это дополнение поможет исключить возможность несвоевременного внесения арендной платы или самовольное уменьшение указанного размера.
Не существует определенных норм для составления графика платежей. Стороны имеют право придать данным любую удобную форму. Таблица прилагается к договору аренды и является ее неотъемлемой частью. По желанию сторон в график могут вноситься изменения и дополнения.
- Скачать бланк графика оплаты за аренду квартиры
- Скачать образец графика платежей за аренду квартиры
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
Коммунальные расходы при аренде
За «коммуналку» нужно платить. Платить должен тот, кто потребляет. Как оформить расчеты за коммунальные услуги, предоставленные арендатору? Предлагаем обзор нескольких вариантов.
Порядок бухгалтерского и налогового учета коммунальных расходов арендатора зависит от того, как именно производится оплата за эти услуги. На практике арендатор может заплатить за «коммуналку» разными способами:
- напрямую, заключив договор с поставщиком коммунальных услуг;
- через посредника (в роли посредника между производителем коммунальных услуг и их потребителем выступает арендодатель);
- компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы;
- в составе арендной платы.
Арендатор платит напрямую
Для арендатора этот вариант самый простой и удобный. В бухгалтерском учете данные затраты квалифицируют как расходы по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). А в налоговом учете затраты «на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, . отопление зданий. » относятся прямо и сразу к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
Правда есть одно «но». В разъяснениях УФНС РФ по г. Москве от 9 марта 2005 г. № 20-12/14571 сказано, что для учета расходов, например на приобретение энергии, для целей налогообложения необходимы следующие документы:
- во-первых, договор с энергоснабжающей организацией, заключенный в соответствии с Гражданским кодексом;
- во-вторых, документ, отражающий фактическую поставку энергии (например, счет, выставленный энергоснабжающей организацией).
Арендатор может самостоятельно оплачивать коммунальные расходы только в случае, если «коммунальщики» соглашаются подписать договор на поставку услуг (тепла, электроэнергии, воды и т. п.). Договор энергоснабжения заключается при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п. 2 ст. 539 ГК РФ). Как правило, арендатор не является владельцем тепло- и энергосетей, и у него нет соответствующего оборудования для получения энергии, топлива, воды. Вероятность подписания договора с арендатором невелика.
Платим через посредника
Если не удалось заключить прямой договор с энергоснабжающей организацией остается еще вариант оформить отношения при помощи договора агентирования (по типу договора комиссии). По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). При этом очень важно определиться, кто для кого является агентом.
Как правило, договор с энергоснабжающей организацией заключен арендодателем до того, как он сдал свое имущество в аренду. А «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента» (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85). Следовательно, арендодатель не может стать агентом для принципала-арендатора и исполнить поручение – покупать для последнего коммунальные услуги. Логично предположить, что арендодатель может исполнять как агент поручение принципала-энергоснабжающей организации – заключить договор на оказание коммунальных услуг арендатору и быть посредником в расчетах. На практике такие договоры агентирования большая редкость. Скорее можно встретить комбинированный вариант отношений. Например, один арендатор большого помещения, солидная уважаемая компания, имеет реальную возможность заключить прямые договоры с поставщиками воды, тепла, электроэнергии. В этом случае для других, мелких арендаторов она может стать агентом по закупке коммунальных благ. Подобная ситуация возникла в ходе рассмотрения дела Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 23 января 2004 г. № А58-1458/ 2003-Ф02-4943/03-С1.
Заключая договор агентирования, необходимо помнить, что энергоносители продаются по государственным тарифам, завышать которые не имеет права ни один посредник.
Пример 1
ООО «Снеговик» сдает в аренду ООО «Подсолнух» складское помещение. Арендная плата составляет 5900 руб. в месяц, включая НДС – 900 руб. ООО «Снеговик» является агентом ГУП «Свет» и выполняет его поручение – предоставлять электроэнергию ООО «Подсолнух» с участием в расчетах. Агентское вознаграждение составляет 10 процентов от стоимости электроэнергии, потребленной ООО «Подсолнух». За отчетный месяц стоимость электроэнергии потребленной арендатором составила 1180 руб., включая НДС 180 руб. Агентское вознаграждение ООО «Снеговик» составляет 118 руб., включая НДС 18 руб.
Учет у арендодателя (агента):
Дебет 62 Кредит 90-1
– 5900 руб. – отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 900 руб.– начислен НДС со стоимости оказываемых услуг по аренде;
Дебет 51 Кредит 62
– 5900 руб.– поступил на расчетный счет платеж за аренду;
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»
– 1180 руб.– поступил на расчетный счет платеж за электроэнергию;
Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 76 субсчет «Расчеты с принципалом»
– 1180 руб.– отражена задолженность перед принципалом;
Дебет 76 субсчет «Расчеты с принципалом» Кредит 90-1
– 118 руб.– начислено агентское вознаграждение;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 18 руб.– начислен НДС с агентского вознаграждения;
Дебет 76 субсчет «Расчеты с принципалом» Кредит 51
– 1062 руб.– (1180 – 118) – перечислен принципалу платеж за электроэнергию, потребленную ООО «Снеговик» за вычетом агентского вознаграждения.
Учет у арендатора
Дебет 60 субсчет «Расчеты по арендной плате» Кредит 51
– 5900 руб. – перечислена арендная плата;
Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по арендной плате»
– 5000 руб. – отражена арендная плата согласно акту оказания услуг;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по арендной плате»
– 900 руб. – отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента);
Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом» Кредит 19
– 900 руб. – произведен налоговый вычет по НДС с суммы арендной платы;
Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51
– 1180 руб. – перечислено за потребленную электроэнергию;
Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
– 1000 руб. – отражена стоимость потребленной электроэнергии по акту арендодателя (агента) и его счет-фактуре;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
– 180 руб. – отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента);
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 180 руб.- произведен налоговый вычет по НДС.
Арендатор компенсирует затраты арендодателя
Арендодатель перевыставляет арендатору свои затраты по содержанию (обеспечению электроэнергией, теплом, водой и т. п.) сданного в аренду помещения. Практика показывает, что это наиболее распространенный вариант. До недавнего времени он был довольно-таки безобидным для всех сторон – участников процесса. Спокойную жизнь хозяйствующих субъектов нарушило письмо Минфина от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234.
В нем финансисты указали, что если арендатор компенсирует расходы арендодателя по оплате электроэнергии, то счета-фактуры арендодатель арендатору выставлять не должен.
Следовательно, когда арендодатель получает счет-фактуру от энергоснабжающей организации, то в книге покупок его надо зарегистрировать без учета стоимости электроэнергии, потребленной арендатором.
Несмотря на то, что в вышеуказанном письме речь шла о компенсации расходов на электроэнергию, выводы финансистов можно распространить и на компенсацию других видов коммунальных расходов. Это следует из статьи 548 Гражданского кодекса. В ней указано, что правила договора энергоснабжения применяются и к отношениям снабжения тепловой энергией, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими аналогичными товарами.
Те же самые указания по учету НДС с сумм перевыставляемых арендатору коммунальных платежей были даны и в письме Минфина от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52. Арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию (постановление Президиума ВАС от 6 апреля 2000 г. № 7349/99). Приводя этот довод, чиновники Минфина считают, что компенсацию затрат арендодателя нельзя относить к операциям по реализации товаров для целей НДС. Это значит, что данные операции объектом налогообложения НДС не являются. Суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются. Их необходимо учитывать в стоимости этих товаров (п. 2 ст. 170 НК РФ).
Пример 2
В бухгалтерию ООО «Снеговик» поступили документы от энергетической компании ГУП «Свет» за электроэнергию на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. При распределении данных затрат было установлено, что их часть в размере 1180 руб., в том числе НДС 180 руб. необходимо перевыставить арендатору ООО «Подсолнух».
Учет у арендодателя:
Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51
– 11 800 руб. – перечислено за электроэнергию энергетической компании;
Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
– 9000 руб. (10 000 – 1000) – отражена задолженность перед энергетической компанией по электроэнергии, полученной для собственных нужд;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
– 1620 руб.– (1800 – 180) – отражен предъявленный поставщиком НДС;
В этот же момент счет-фактуру поставщика необходимо зарегистрировать в журнале учета полученных счетов-фактур.
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 1620 руб. (1800 – 180) – принят к вычету НДС, относящийся к электроэнергии полученной для собственных нужд, эта сумма НДС отражена в книге покупок;
Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
– 1180 руб. – отражена задолженность арендатора за потребленную электроэнергию;
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»
–1180 руб.– поступили деньги в возмещение расходов арендодателя на оплату электроэнергии, потребленной арендатором.
Учет у арендатора:
Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
– 1180 руб. – отражена задолженность перед арендодателем по компенсации затрат на электроэнергию;
Дебет 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии» Кредит 51
– 1180 руб. – перечислено за электроэнергию.
Поскольку определение понятия «компенсация» в бухгалтерском законодательстве отсутствует, возможны разночтения. Есть мнение, что в данном случае компенсация расходов на оплату электроэнергии, потребленной арендатором, является доходом арендодателя. Соответственно в бухгалтерском учете арендодателя «напрашивается» проводка с применением счета 91 «Прочие доходы и расходы». Замена синтетического счета в данном случае не приводит к каким-либо фискальным последствиям и не считается грубым нарушением правил ведения бухгалтерского учета.
«Коммуналка» в составе арендной платы
Это самый простой и не вызывающий на практике споров с налоговыми инспекциями вариант. Все поступления от арендатора будут квалифицироваться как доходы от реализации услуг по сдаче в аренду помещений. А коммунальные расходы просто включены в состав арендной платы. Затраты арендатора по оплате счетов коммунальных служб (в том числе и за электроэнергию) можно целиком учесть в составе операционных расходов или расходов по обычным видам деятельности. Выбор статьи зависит от специализации арендодателя. Если сдача в аренду это основной профиль организации, значит, расходы будут «обычными». Компенсация этих затрат произойдет не явно, а через арендные платежи. Цена аренды в этом случае складывается из фиксированной части (собственно арендная плата) и из переменной части (плата за «коммуналку»).
Пример 3
ООО «Снеговик» сдает помещение в аренду (это основной вид деятельности ООО «Снеговик») ООО «Подсолнух» за 5900 руб. в месяц, в том числе НДС 18 процентов – 900 руб. Затраты на электроэнергию включаются в стоимость арендной платы. В бухгалтерию ООО «Снеговик» поступили документы от энергетической компании ГУП «Свет» за электроэнергию на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. Из этой суммы на долю ООО «Подсолнух» приходится 1180 руб., включая НДС 180 руб.
Учет у арендодателя:
Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
– 10 000 руб. – отражена задолженность перед энергетической компанией по электроэнергии;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по электроэнергии»
– 1800 руб. – отражен предъявленный поставщиком НДС;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 1800 руб. – принят к вычету НДС, относящийся к электроэнергии полученной для собственных нужд, вся сумма входящего НДС отражена в книге покупок;
Дебет 62 Кредит 90-1
– 7080 руб. – (5900 + 1180) отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1080 руб. начислен НДС с выручки от сдачи помещения в аренду;
Дебет 51 Кредит 62
–7080 руб.– поступила выручка от сдачи помещения в аренду.
Учет у арендатора:
Дебет 20 Кредит 60 «Расчеты по арендной плате»
– 6000 руб. (5000 + 1000)– отражена арендная плата согласно акту оказания услуг;
Дебет 19 Кредит 60 «Расчеты по арендной плате»
– 1080 руб. – (900 + 180) – отражен НДС по арендной плате на основании счет-фактуры арендодателя;
Дебет 68 «Расчеты с бюджетом» Кредит 19
– 1080 руб.– поставлен к вычету НДС с суммы арендной платы;
Дебет 60 Кредит 51
– 7080 руб.– перечислена арендная плата арендодателю.
Кто должен платить за коммуналку в съемной квартире – арендатор или арендодатель?
Но, когда заходит речь об аренде квартиры, то между владельцем жилья и нанимателем часто возникает спор на тему, кто же должен платить за коммуналку.
Когда арендатор «на счетчике»
Обычно собственник и наниматель делят расходы на содержание дома, квартиры или другой жилой недвижимости.
- КУ по счетчику — водоснабжение, электроэнергия, газоснабжение;
- КУ по тарифу — канализация, вывоз мусора, обслуживание лифта;
- телекоммуникационные услуги — телефон, ТВ, интернет.
- отопление;
- взносы на капитальный ремонт;
- оплата за техобслуживание.
То есть вы оплачиваете найм жилья и отдельно счета на коммунальные услуги, которыми пользовались. Расчет выполняется по показаниям счетчиков учета или тарифу, если речь идет о телекоммуникациях.
Так вы контролируете потребление ресурсов, то есть свои расходы на коммуналку. Но если по каким-либо причинам не сможете оплатить услуги ЖКХ, то арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно.
Кто хозяин – тот и платит
Реже, но практикуют еще один вариант оплаты ЖКХ, когда стоимость КУ включают в аренду. То есть, вы платите хозяину квартиры фиксированную сумму, а он уже сам оплачивает коммуналку.
С одной стороны, собственник жилья исключает риски неплатежей, с другой — его доходы сократятся с наступлением традиционного сезонного увеличения тарифов ЖКХ.
В договор отдельной строкой
В объявлениях о сдаче жилья, когда пишут об оплате, то упоминают аренду и коммуналку. Вас может устроить сумма, но не исключено, что уже первый счет, полученный вами в арендованной квартире, вызовет панику.
Нередко собственники жилья замалчивают этот вопрос и перекладывают на плечи арендатора все расходы ЖКХ. А прибавка к аренде может быть весьма ощутимой, особенно если в квартире зарегистрировано несколько человек.
Чтобы вам не пришлось платить, к примеру, взносы за капитальный ремонт дома, подробно распишите все статьи коммунальных расходов в договоре аренды. Какие из них будет оплачивать владелец, а какие арендатор.
Когда рассудит только суд
Квартирант Марии Петровны всегда вовремя оплачивал аренду и услуги ЖКХ по квитанциям. Когда срок договора найма жилья подошел к концу, арендатор съехал с квартиры.
Мария Петровна получила очередные счета за коммуналку, и оказалось, что квартирант не оплатил их за последний месяц проживания. Хозяйка квартиры хотела разрешить вопрос мирным путем, но арендатор перестал отвечать на телефонные звонки.
По совету юриста, Мария Петровна обратилась в суд с иском о взыскании долга по коммуналке. Так как в договоре аренды пункт об оплате коммунальных услуг был прописан детально, то суд обязал арендатора выплатить хозяйке квартиры компенсацию.
Вот другой случай. По делам работы Анне потребовалось съемное жилье в столице. Девушка нашла квартиру в Москве с подходящими условиями аренды. По договору она обязалась оплачивать найм жилья и коммунальные услуги.
Когда хозяйка квартиры стала проверять первые оплаченные счета, то она потребовала не только оплату коммуналки по счетчикам, но и по другим статьям расходов, в частности, за капремонт дома.
Анна отказалась платить, и хозяйка квартиры подала на нее в суд. Спор в суде был разрешен в пользу Анны: по закону платить взносы на капремонт должен собственник недвижимости.
Если бы в договоре аренды были прописаны все виды коммунальных услуг, которые ложатся на плечи нанимателя, то Анне пришлось бы выплатить владелице квартиры все долги по коммуналке.
Что входит в коммунальные платежи при аренде квартиры
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Заключен договор аренды. Согласно условиям договора аренды предусмотрена оплата коммунальных платежей и указано, что конкретно оплачивается: водоснабжение, водоотведение, отопление, электроэнергия. Плата за газ в договоре не указана.
Обязан ли арендатор оплачивать поставку газа? Возможно ли предъявить претензию о возврате сумм, уплаченных за газ, учитывая, что в договоре данные затраты не указаны?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
По нашему мнению, расходы по оплате поставок газа в рассматриваемой ситуации обязан нести арендатор.
Обоснование вывода:
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды. Ни общие положения ГК РФ об аренде, ни специальные нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ, посвященные аренде зданий и сооружений, не устанавливают, что определенная в договоре аренды плата за пользование арендованным имуществом (арендная плата) по умолчанию включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им.
Законодательством не определено значение использованного в п. 2 ст. 616 ГК РФ понятия «расходы на содержание имущества». Прямое указание на то, что в такие расходы включается и оплата коммунальных услуг, в законодательстве также отсутствует. При этом под коммунальными услугами понимается деятельность исполнителя по подаче потребителям таких коммунальных ресурсов, как холодная и горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо в любом сочетании, а также по отведению сточных вод с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений) (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)*(1). Помимо этого, на практике под термином «коммунальные услуги» могут пониматься также услуги по уборке помещений здания и окружающей территории и иные услуги, направленные на поддержание в надлежащем состоянии и обеспечение использования соответствующего нежилого помещения.
Вместе с тем совершенно очевидно, что расходы на коммунальные услуги являются расходами на обеспечение собственной деятельности арендатора, поэтому они должны осуществляться за его собственный счет, если стороны договора аренды не предусмотрели в тексте договора, что эти расходы распределяются между сторонами каким-либо иным образом.
В большинстве случаев суды относят оплату коммунальных услуг к расходам на содержание арендованного имущества, которые по общему правилу возлагаются на арендатора (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 N А05-3280/2006, ФАС Уральского округа от 12.09.2007 N Ф09-10517/06-С6, ФАС Центрального округа от 28.03.2007 N А36-1394/2006, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 N 18АП-13738/12, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2019 N 17АП-13866/19).
В п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что возложение на арендатора нежилого помещения расходов по оплате коммунальных услуг само по себе не может рассматриваться как форма арендной платы.
Таким образом, если в договоре аренды или иных соглашениях стороны не зафиксировали порядок распределения расходов на оплату коммунальных услуг, то оплачивать их обязан арендатор. Если при этом коммунальные услуги оплачиваются арендодателем, то он вправе требовать от арендатора компенсации стоимости потребленных им коммунальных услуг. Иное означало бы сбережение на стороне пользователя помещением денежных средств за счет владельца помещения без оснований, установленных законом или договором (неосновательное обогащение), которые в силу ст. 1102 ГК РФ подлежат возврату (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2009 N 08АП-5241/2009, постановления ФАС Центрального округа от 07.04.2008 N А68-280/07-24/7, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 N 17АП-10768/13, ФАС Московского округа от 22.01.2014 N Ф05-17047/13).
Из вышеизложенного следует, что обязанность оплачивать используемые при аренде помещения коммунальные услуги возложена на арендатора законом. Поэтому даже при отсутствии в договоре аренды или ином соглашении соответствующего условия арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения своих расходов на оплату коммунальных услуг, связанных с использованием арендуемого помещения.
Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что в отсутствие прямого указания в договоре о том, что расходы по оплате поставок газа в арендуемое помещение возлагаются на арендодателя, сам по себе тот факт, что договор умалчивает об обязанности арендатора нести соответствующие расходы, не освобождает последнего от их оплаты.
К сожалению, судебной практики, отражающей аналогичную ситуацию, нам обнаружить не удалось. В этой связи мы не можем исключить вероятность того, что суд в конкретной ситуации, с учетом условий договора аренды, может сделать вывод о том, что стороны определили исчерпывающий перечень коммунальных услуг, оплачиваемых арендатором.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванов Александр
Ответ прошел контроль качества
29 апреля 2021 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————-
*(1) Приведенное определение коммунальных услуг используется в сфере жилищного права и касается обеспечения коммунальными ресурсами многоквартирных и жилых домов. Вместе с тем принимая во внимание, что это определение действует также в отношении нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, полагаем, что оно по аналогии может применяться и к прочим нежилым помещениям.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2022. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС» (ИНН 7718013048, ОГРН 1027700495745). Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
Главный редактор: Игнаткина В.В.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
Разработчик ЭПС Система ГАРАНТ – ООО «Гарант-Сервис-Университет»
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter