Договор последующего залога что это

Статья 342 ГК РФ. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)

1. В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Старшинство залогов может быть изменено:

соглашением между залогодержателями;

соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.

Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.

2. Последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.

3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.

4. Залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса.

5. Если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.

6. Изменение предшествующего договора залога после заключения последующего договора залога, если последующий договор залога заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, или такие условия не были предусмотрены предшествующим договором залога, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что такое изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.

Комментарии к ст. 342 ГК РФ

1. ГК, как и Закон о залоге, допускает неоднократный залог одного и того же имущества разным лицам, если иное не установлено предшествующими договорами. Права предшествующего залогодержателя охраняются нормой об удовлетворении его требований из стоимости заложенного имущества прежде, чем требования следующего залогодержателя. Это правило сохраняет свою силу и в тех случаях, когда срок исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом, наступает раньше срока исполнения предшествующего обязательства.

2. Последующий залогодержатель должен быть осведомлен о всех залогах данного имущества, а также о размере и сроках исполнения основного обязательства. В противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные вследствие нарушения соответствующего обязательства.

3. Предшествующий и последующие залогодержатели при нарушении залогодателем правил о последующем залоге вправе потребовать досрочного исполнения основного обязательства, в том числе путем обращения взыскания на предмет залога.

4. В соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость (ст. 31) в случае несвоевременной и неточной записи о всех существующих залогах недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав, ответственность несет учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию всех сделок с недвижимостью.

Договор последующего залога что это

ГК РФ Статья 342. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Старшинство залогов может быть изменено:

соглашением между залогодержателями;

соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.

Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.

2. Последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.

3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.

4. Залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса.

5. Если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.

6. Изменение предшествующего договора залога после заключения последующего договора залога, если последующий договор залога заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, или такие условия не были предусмотрены предшествующим договором залога, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что такое изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.

Статья 342 ГК РФ. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов) (действующая редакция)

1. В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Старшинство залогов может быть изменено:

соглашением между залогодержателями;

соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.

Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.

2. Последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.

3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.

4. Залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса.

5. Если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.

6. Изменение предшествующего договора залога после заключения последующего договора залога, если последующий договор залога заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, или такие условия не были предусмотрены предшествующим договором залога, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что такое изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.

• URL
• HTML
• BB-код
• Текст

Комментарий к ст. 342 ГК РФ

1. Суть правила о старшинстве залогов, о котором идет речь в комментируемой статье, состоит в определении места права залога в очереди залоговых прав, конкурирующих между собой по поводу одного и того же источника их удовлетворения.

Старшинство права залога определяется соотношением очередности удовлетворения требований нескольких залогодержателей к залогодателю, установленной правилами комментируемой статьи, согласно которым требования предшествующего залогодержателя удовлетворяются преимущественно перед требованиями последующего залогодержателя.

Другими словами, требования по более позднему залогу не могут быть удовлетворены ранее удовлетворения требования по предыдущему залогу.

Однако правило о старшинстве залогов может быть изменено соглашением между залогодержателями, а также соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.

При этом во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.

2. Заложенное имущество согласно п. 2 комментируемой статьи может быть передано в последующий залог в обеспечение исполнения других требований.

При этом последующий залог допускается, если иное не установлено законом. Так, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает запрет на последующую ипотеку в случае, если она запрещена предшествующим договором об ипотеке. Причем, если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия последующей ипотеки, договор последующей ипотеки должен быть заключен на таких условиях (п. 2 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Однако эти правила не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица (п. 4 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. Нарушение указанных условий дает право предшествующему залогодержателю требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.

3. Согласно п. 3 комментируемой статьи на залогодателя возложена обязанность уведомлять всех последующих кредиторов — залогодержателей о существующих залогах имущества. Такие сведения должны представляться в объеме, установленном пунктом 1 статьи 339 ГК (см. комментарий к нему).

Речь, в частности, идет о предмете залога, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Залогодатель отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.

4. На основании п. 4 комментируемой статьи залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные п. 1 ст. 339 ГК (см. комментарий к нему).

5. В силу п. 5 ст. 342 ГК если залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать о том, что договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, то его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога. Таким образом, нарушение указанных условий может повлечь неблагоприятные последствия как для залогодателя, так и для последующего залогодержателя.

Представляется, что первоначальный залогодержатель при этом может потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в связи с нарушением залогодателем правил о последующем залоге (если иное не предусмотрено договором) (см. комментарий к п. 2 ст. 351 ГК).

6. В п. 6 комментируемой статьи предусмотрена гарантия прав добросовестного последующего залогодержателя. Изменение предшествующего договора залога не затрагивает его прав, если оно, во-первых, произведено без согласия на это добросовестного последующего залогодержателя и, во-вторых, влечет ухудшение обеспечения его требования.

Последующий залог: можно ли заложить заложенное имущество?

Последующий залог — это оформление в залог имущества, которое уже выступает объектом другого залога. Эти правовые отношения регулируются ст. 342 Гражданского кодекса РФ.

При оформлении последующего залога требования второго кредитора выполняются после выполнения требований от первичного залогодержателя.

Необходимо отметить, что оформление последующего залога допускается только, если в договоре с первичным кредитором этот вопрос согласован и получено согласие на совершение подобных действий.

В обязанности залогодателя входит в установленном порядке уведомлять предыдущего залогодержателя о своих намерениях заключить договор последующего залога.

В случае, когда возникает обращение взыскания на залоговое имущество по второму договору, первичный залогодержатель имеет право предъявить требования по досрочному погашению обязательств. Его требования имеют более высокий приоритет.

Если первичный кредитор не воспользовался своим правом на обращение взыскания, то оно в полной мере переходит следующему залогодержателю.

Последующая ипотека и как ее оформить?

Последующее кредитование под залог недвижимости — это повторное оформление залога с целью приобретения жилья.

Согласно правовому регулированию данной сферы отношений вторичные залоги допускаются, но при соблюдении определенного ряда требований

Условия

Вопрос повторного залога регулируется ст. 43 Закона “Об ипотеке”. Необходимость заложить уже ранее заложенное имущество может возникнуть при оформлении нового кредита. Также такая потребность может появиться при проведении процедуры рефинансирования текущих кредитных обязательств.

В большинстве случае договора ипотечного кредитования запрещают повторное закладывание объекта залога, но бывают и исключения. Это в обязательном порядке прописывается в договоре между банком и заемщиком.

Соответственно, если при наличии запрета на повторный залог, залогодатель оформляет новый договор, то он признается судом недействительным.

Во всяком случае обмануть банк невозможно по причине того, что перед заключением сделки сотрудники банковской организации проводят проверку всех предоставленных документов.

Если в первичном договоре нет ни запрета, ни согласия на повторный залог, то считается, что банк разрешает подобные действия при соблюдении условий. Такие ситуации подлежат регулированию нормами законодательства.

Справка! Что касается требований кредиторов, то они погашаются только в порядке хронологии. То есть, сначала удовлетворяются запросы первичного кредитора, а потом уже последующего.

Ограничения

Законодательство Российской Федерации не выставляет требований относительно субъектов повторного залога. Исходя из этого, новым может стать и кредитор, и заемщик.

Соответственно, квартира, которая уже является объектом залога, может быть передана в качестве обеспечения по кредиту члена семьи заемщика. Можно сказать, что допускаются и дальнейшие закладывания имущества, но на практике зачастую банки устанавливают ограничения, указывая это в договорах.

Большую роль в повторном залоге играет ликвидность имущества. Это означает, что его оценочная стоимость должна покрывать все денежные обязательства, согласно требованиям банковских организаций.

Но данные ограничения имеют место только в ситуации, когда меняется субъектный состав договорных отношений. Если субъекты остаются неизменны, то вышеуказанное ограничение теряет свою актуальность. В этом случае необходимость во второй закладной отсутствует.

Как оформить?

В обязанности залогодателя входит уведомление нового залогодержателя о существующем договоре ипотеки. Также необходимо поставить в известность и текущего кредитора о намерениях заключить новое залоговое соглашение.

Если пренебречь данным требованием и не сообщить о действующем обременении, то впоследствии новый кредитор может расторгнуть договор и признать его недействительным. Также обманутая сторона вправе потребовать возмещение убытков, если таковые имели место.

Когда все формальности между сторонами соблюдены, наступает этап непосредственного оформления ипотечного договора. Проходит оно по стандартной схеме.

Стороны заключают договор, в котором прописываются все необходимые условия. Поскольку ипотечный договор относится к классу сделок присоединения, его условия составляются кредитором и предоставляются заемщику для ознакомления и подписания.

Такой договор содержит в себе информацию касательно его объекта. Детально прописываются характеристики кредитного продукта, указывается его сумма, процентная ставка и порядок осуществления выплат. Далее указываются права и обязанности сторон. В одном из разделов документа указываются способы решения спорных вопросов в случае их возникновения. В обязательном порядке в договоре указывается информация относительно стоимости недвижимости. Также прописываются условия и порядок проведения взыскания имущества. В договоре обязательно указание информации о предыдущей ипотеке.

После выхода сторон на сделку, она проходит процедуру регистрации в органе Росреестра с проставлением отметки о текущем обременении по первичному залоговому договору.

Особенности последующего залога при участии малого бизнеса

В ситуации, когда бизнесу потребуется дополнительное финансовое вливание, можно обратиться в банк за новым кредитом. Это возможно даже, когда имущество, которое предлагается в качестве залога, уже является залогом по другому договору. Перед обращением в банк за новым кредитованием необходимо уведомить текущего займодержателя о своих намерениях. И если он дает согласие, то можно заниматься вопросом нового залогового займа.

При обращении с целью получить новый кредит необходимо предоставить документы о ликвидности имущества. Условие заключается в том, что его оценочная стоимость должна покрывать и текущие кредитные обязательства, и новые. Только в этом случае можно получить одобрение по заявке.

В качестве залога владелец бизнеса может предоставить квартиру или частный дом, офисное или складское помещение.

Объект залога должен находиться в надлежащем состоянии, чтобы при необходимости его можно было продать в кратчайшие сроки. На этот момент банковские организации всегда обращают внимание.

Но если в качестве залога будет предоставлена комната в общежитии или доля в квартире, то есть риск получить отказ. Дело в том, что большинство банков не работают с такого рода залоговым имуществом. Это обусловлено тем, что при его продаже могут возникнуть определенные трудности, которых кредиторы стараются избегать. Но стоит отметить, что с такими формами залога работают залоговые центры. Их условия намного лояльные, чем те, что предлагают банки. Но среди банков тоже есть те, кто может принять в качестве обеспечения займа выделенную долю или комнату в коммунальной квартире.

Также банки проверяют юридическую чистоту недвижимости. С этой целью они запрашивают у клиента пакет документ, который включает в себя свидетельство о праве собственности и правоустанавливающие документы. Во время проверки исключается наличие арестов и иных ограничений. Например, собственник может быть не в курсе, что против него подано в суд исковое заявление и соответственно по решению органа судебной власти на имущество наложено ограничения. Данную информацию можно получить, сделав запрос в ЕГРН.

Далее сотрудники банка должны удостовериться, что на кадастровом плане отсутствуют “красные линии”. Соответственно, объект недвижимости не попадает в зону железных дорог, газопроводов, линий электропередач и не является памятником культуры или истории.

Также имущество должно иметь надлежащее состояние и не требовать сноса или капитального ремонта.

Имеется ряд требований и к новостройкам. В этом случае надо удостовериться, что здание сдано в эксплуатацию с соблюдением всех необходимых процедур. Например, система пожарной безопасности должна быть исправной.

Еще проверке подлежат правоустанавливающие документы. При обнаружении спорных вопросов или нарушений возникнет ограничение.

В ситуации, когда в помещении проводилась перепланировка, следует проверить законны ли выполненные изменения, прошли ли они процедуру регистрации. Проверяется идентичность данных, указанных в кадастровом паспорте и свидетельстве о праве собственности. В противном случае до устранения проблемных вопросов быть залогом имущество не сможет.

Если в качестве залога выступает частный дом, то он передается залогодержателю вместе с земельным участком, на котором построен. Земля должна принадлежать заемщику по праву собственности или аренды.

В ситуации, когда помещение, которое владелец планируется предложить банку в качестве залога, сдается третьим лицам в аренду, следует проверить условия соглашения. Обратить внимание надо размер арендной платы и ее соответствие актуальным рыночным предложениям.

В случае, когда недвижимость приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, необходимо предоставить нотариально заверенное согласие от супруга или супруги, а также само свидетельство о заключении брака. То же самое надо сделать в ситуации, когда брак был расторгнут без проведения раздела имущества.

Если раздел имущества был произведен, то от будущего заемщика требуется предоставить только свидетельство о расторжении брака.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Обратиться за взысканием залога кредитор может только в ряде условий, когда начинает возрастать размер его убытков.

Перечень этих условия закреплен в ст. 348 Гражданского кодекса РФ:

сумма убытка от несоблюдения заемщиком условий соглашения превышает пять процентов от всей суммы долга;

вышеуказанный уровень убытков длится более трех месяцев;

заемщик допускает систематические нарушения (более трех раз в год) своих обязательств даже если сумма просрочки была незначительной.

При ситуации, которая соответствует одному из перечисленных пунктов, кредитор вправе подавать исковое заявление в суд или уведомлять заемщика о начале внесудебного взыскания.

Внесудебное взыскание

Внесудебное взыскание возможно только в том случае, если этот пункт прописан в договоре или в соглашении между сторонами. В остальных случаях следует обратиться в суд.

Изымать имущество без решения суда запрещено, если:

• имущество является единственным жильем заемщика. Условие теряет актуальность, если иное указано в соглашении сторон;
• объект недвижимости причислен к культурному либо историческому наследию;
• залогодатель признан без вести пропавшим;
• имущество выступает объектом залога в нескольких договорных отношения, согласно которым предусматривается разный способ реализации;
• у имущества несколько залогодержателей. Обойти запрет можно, подписав соглашение между всеми сторонами отношений.

Формой соглашения является договор залога. Он должен содержать следующую информацию:

• возможные способы для реализации. При этом залогодержатель вправе выбрать один конкретный вариант.
• стоимость имущества или способы ее определения в случае необходимости. Заключение о стоимости имущества выдается специалистом оценочной организации.

Порядок осуществления внесудебного взыскания на заложенное имущество.

1. На первом этапе залогодержатель обязан уведомить залогодателя о наличии просрочек или иных невыполненных обязательств. Это можно сделать, как в устной, так и в письменной форме.
2. Затем должнику направляется уведомление о начале внесудебного взыскания.
3. Залогодатель передает имущество залогодержателю. Факт передачи подтверждается соответствующим актом.
4. Залогодателя уведомляют о месте и времени проведения торгов по изъятому имуществу.
5. После совершения продажи из полученных средств погашается долг, и оплачиваются услуги по проведению торгов. Остаток денежных средств возвращается залогодателю.
6. В случае, если торги не завершились продажей, через десять дней залогодержатель вправе оставить объект залога себе.
7. При отказе залогодержателя от совершения выкупа имущества через месяц торги проводятся повторно.
8. Если повторные торги также не завершились сделкой купли-продажи, то залогодержатель в течение 30 дней имеет право приобрести залоговое имущество. В этом случае стоимость объекта залога будет снижена на четверть.
9. Повторный отказ залогодержателя от осуществления выкупа прекращает действие залога.

Взыскание через суд

В ситуации, когда стороны не договорились о внесудебном решении вопросов, залогодержатель вправе обратиться в суд.

Процесс проходит в несколько этапов:

1. Кредитор уведомляет должника о своих намерениях обратиться в суд. Уведомление подается в форме претензии.
2. Залогодержатель подает исковое заявление в суд.
3. Суд принимает решение об обращении требования на залоговое имущество.
4. Решение суда передается приставам.
5. Открывается исполнительное производство.
6. Приставы изымают имущество у должника либо документы, необходимые для совершения данных действий.
7. Имущество продается на торгах. Полученные средства передаются кредитору в счет погашения долга. В ситуации, когда вырученных денег недостаточно, задолженность покрывают за счет другого дополнительного имущества.

Выводы

Можно ли заложить заложенное имущество? Да, можно, но с соблюдением определенных условий. Законодательство не запрещает совершения последующего залога, но банки вправе вносить свои коррективы. И в большинстве случаев банковские организации в договорах прописывают запрет на повторный залог. Если в соглашении нет информации по этому вопросу, то считается, что последующий залог разрешен.

Последующий залог — это повторный залог имущества, которое находится в залоге у кредитора.

Несмотря на то, что многие банки накладывают запрет на данное действие, понятие последующей ипотеки все-таки существует. При этом залогодатель обязан выполнить ряд условий. Для начала необходимо уведомить текущего залогодержателя о своем желании еще раз заложить объект залога. Исключение составляют ситуация, когда стороны нового залогового договора не меняются.

Следующее требование относится к ликвидности имущества. Оценочная стоимость объекта залога должна покрывать все обязательства: и по старому, и по новому залоговому договору.

Когда получено согласие текущего кредитора, можно обращаться за новым займом. Далее процедура оформления ипотеки проходит по стандартному порядку. Нюанс только в том, что в кредитном договоре указывается то, что имущество выступает залогом и по другому займу.

Кредитоваться под залог уже заложенного имущества могут и владельцы малого бизнеса. К ним выдвигаются такие же требования, что и к физлицам. Исключение только в том, что имущество проходит более тщательную проверку.

В случае, когда заемщик не выполняет своих обязательств, кредитор вправе осуществить обращение взыскания на залоговое имущество. Существует два вида решения спора: внесудебное и судебное. Первый вариант возможен, если между сторонами было подписано соглашение о возможности решить спор без обращения в суд.

Если такого соглашения нет или существует ряд других моментов, которые указаны в Гражданском кодексе РФ, залогодержатель может обратиться в суд с исковым заявление. Перед этим он должен отправить должнику претензию и уведомить о своих намерениях.